Koszty zakupu nowego mieszkania. Na jakie się nastawić?

Kiedy podejmujemy decyzję o zakupie mieszkania od dewelopera czy z rynku wtórnego, jednym z najważniejszych czynników, które należy wziąć pod uwagę, są koszty związane z tą transakcją. Koszty zakupu nowego mieszkania to nie tylko cena, którą musimy zapłacić za nieruchomość, ale również wiele innych wydatków związanych z procesem i formalnościami prawno-administracyjnymi.

Należy wziąć pod uwagę opłaty notarialne oraz koszty związane z prowadzeniem aktu notarialnego, które również mogą być dość znaczne. Kolejnym ważnym elementem są podatki. W Polsce podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) jest jednym z podatków, których zapłata jest nieodzowna przy zakupie nieruchomości od osoby prywatnej. Jego wysokość wynosi obecnie 2 proc. od wartości rynkowej nieruchomości. Jeśli mieszkanie nabywane będzie od dewelopera, w jego cenę będzie już wliczony podatek VAT. Nie ma wówczas obowiązku płacenia podatku PCC. Dodatkowo, należy pamiętać, że kupujący ponosi również koszty notarialne, które obejmują opłatę za sporządzenie umowy sprzedaży. Dowiesz się także m.in. o taksach, prowizjach, podatkach, opłatach notarialnych oraz kosztach związanych z kredytem hipotecznym.

Jakie koszty przy zakupie nowego mieszkania?

Istnieje wiele kosztów związanych z zakupem nowej nieruchomości. Poniżej przedstawiamy najważniejsze z nich:

Taksa notarialna

Koszty zakupu nowego mieszkania otwierają taksy notarialne. Są jednym z najważniejszych opłat dodatkowych przy zakupie mieszkania. Ich wysokość zależy od wartości transakcji. Według polskiego prawa, umowa kupna-sprzedaży mieszkania musi mieć formę aktu notarialnego. Taksy notarialne mogą wynosić od 100 zł do nawet 10 000 zł, w zależności od wartości nieruchomości. Taksy notarialne obejmują opłatę notariusza za sporządzenie aktu notarialnego oraz ewentualnie za usługi dodatkowe, takie jak sporządzenie umowy przedwstępnej czy wpis do księgi wieczystej. Wysokość taksy notarialnej jest ustalana przez notariusza na podstawie taryfy notarialnej obowiązującej w danym kraju.
W Polsce taryfa notarialna określa minimalne i maksymalne stawki taksy notarialnej, którą może naliczyć w zależności od wartości transakcji. Stawki te są progresywne, co oznacza, że im większa wartość nieruchomości, tym większa taksa. Zgodnie z rozporządzeniem ministra sprawiedliwości opłata uzależniona jest od wartości nieruchomości:

• do 3000 zł – 100 zł; 
• powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3 proc. od nadwyżki powyżej 3000 zł; 
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2 proc. od nadwyżki powyżej 10 000 zł; 
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1 proc. od nadwyżki powyżej 30 000 zł; 
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2 proc. od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł; 
• powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25 proc. od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł.  

SPRAWDŹ >>> Rynek pierwotny czy wtórny? Kompendium wiedzy

Podatki

Podatki są kolejnym kosztem, który trzeba uwzględnić przy zakupie mieszkania. W przypadku zakupu na rynku wtórnym, konieczne będzie zapłacenie podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2 proc. wartości nieruchomości. Natomiast przy zakupie na rynku pierwotnym, konieczne będzie zapłacenie podatku VAT, który wynosi 8 proc. wartości nieruchomości (lub 23 proc. w przypadku mikroapartamentów), ale jest on zwykle wliczony w cenę.

Osoby, które odłożyły zakup nieruchomości do września, znalazły się w znacznie lepszej sytuacji finansowej. Z dniem 31 sierpnia 2023 r. zniesiono podatek PCC dla pierwszych zakupów mieszkań z rynku wtórnego. To rewolucyjna zmiana, która na pewno wpłynie pozytywnie na stan portfeli potencjalnych właścicieli. Warto również pamiętać, że podatek od nieruchomości (gruntowej) jest kolejnym kosztem, który trzeba uwzględnić. Jest to lokalny podatek, którego wysokość zależy od wartości nieruchomości oraz decyzji władz lokalnych. Podatek ten jest płacony rocznie i jego wysokość może się różnić w zależności od lokalizacji nieruchomości.
Dodatkowo, po zakupie nieruchomości, konieczne jest również opłacenie podatku od nieruchomości. Jest to podatek roczny, który jest płacony przez właściciela nieruchomości i jego wysokość również zależy od wartości nieruchomości oraz decyzji władz lokalnych.

Opłaty notarialne

Opłaty notarialne są związane z procesem przygotowania aktu notarialnego i zwykle wynoszą kilkaset złotych. Notariusz sporządza akt notarialny, który jest niezbędny do ważności transakcji. Opłaty notarialne zależą od wartości transakcji oraz od stawek obowiązujących w danym regionie. Przede wszystkim, notariusz pobiera opłatę za pracę, czyli za sporządzenie aktu notarialnego. Ta opłata może być ustalana na podstawie czasu, jaki notariusz poświęcił na przygotowanie dokumentu lub może być oparta na konkretnej stawce za usługę notarialną.
Ponadto, opłaty notarialne mogą obejmować również opłatę administracyjną, czyli koszt za załatwienie wszelkich formalności związanych z transakcją. Są to na przykład opłaty za rejestrację aktu notarialnego w odpowiednich urzędach czy za wystawienie zaświadczeń.
Wartość transakcji jest najczęściej brana pod uwagę przy ustalaniu opłat notarialnych. Im większa wartość transakcji, tym większa opłata notarialna. W praktyce istnieją też minimalne i maksymalne stawki notarialne, które mogą być ustalone na poziomie regionalnym.

Dodatkowe koszty notarialne to:

• wpis w księdze wieczystej nieruchomości – 200 zł; 
• odpis aktu notarialnego – maksymalnie 6 zł za każdą rozpoczętą stronę; 
• założenie księgi wieczystej nieruchomości – 100 zł; 
• wpis hipoteki zwykłej do księgi wieczystej nieruchomości – 200 zł. 

Opłaty sądowe

Opłaty sądowe są związane z wpisem do księgi wieczystej i zwykle wynoszą około 200 zł za pojedynczy wpis. Księga wieczysta jest dokumentem potwierdzającym prawo własności do nieruchomości i jej wpis jest niezbędny. Opłaty sądowe mogą różnić się w zależności od rodzaju wpisu oraz wartości nieruchomości. Na przykład, za wpis hipoteki lub hipoteki przymusowej mogą być pobierane wyższe opłaty.

W przypadku sprzedaży nieruchomości, zwykle opłatę sądową za wpis do księgi wieczystej ponosi sprzedający. Jednak w praktyce często jest to kwestią negocjacji między stronami umowy.
Należy pamiętać, że opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej nie jest jedynym kosztem związanym z tym procesem. Do innych kosztów mogą należeć także taksy notarialne, opłaty za badanie prawne nieruchomości oraz inne opłaty administracyjne.

Warto również wspomnieć, że obecnie istnieje możliwość składania wniosków o wpis do księgi wieczystej w formie elektronicznej, co może zmniejszyć koszty i czas związany z tego typu transakcją.

Koszty kredytu hipotecznego

Koszty zakupu nowego mieszkania wyglądają nieco inaczej, jeśli planujesz zakup na kredyt hipoteczny. Musisz uwzględnić wówczas również koszty związane z kredytem i opłatami okołokredytowymi. Banki pobierają różnego rodzaju kwoty, np. prowizję za udzielenie kredytu, opłatę za wycenę nieruchomości czy opłatę za założenie hipoteki na nieruchomości. Wysokość tych opłat zależy od indywidualnych warunków kredytowych oraz od wyboru konkretnej instytucji finansowej. Prowizja za udzielenie kredytu to opłata pobierana przez bank za zatwierdzenie i udzielenie kredytu. Jej wysokość może wynosić kilka procent wartości udzielonego kredytu. Na przykład, dla kredytu w wysokości 500 000 zł i prowizji w wysokości 2 proc., opłata wyniesie 10 000 zł.

Opłata za wycenę nieruchomości to koszt oceny wartości nieruchomości, która jest zabezpieczeniem dla kredytu hipotecznego. Bank musi mieć pewność, że wartość nieruchomości wystarcza jako zabezpieczenie w przypadku problemów finansowych po stronie pożyczkobiorcy. Wysokość tej opłaty zależy od wielkości nieruchomości, rodzaju oceny (np. wycena przez rzeczoznawcę) oraz od wyboru banku. Opłata może wynosić kilkaset złotych do kilku tysięcy złotych.

Opłata za założenie hipoteki to koszt związany z formalnościami związanymi z ustanowieniem hipoteki na nieruchomości. Hipoteka to zabezpieczenie dla banku, które pozwala mu na dochodzenie swoich praw w przypadku niewywiązania się pożyczkobiorcy z umowy kredytowej. Wysokość tej opłaty zależy od wysokości udzielonego kredytu i może wynosić kilkaset lub nawet kilka tysięcy złotych.
Dodatkowo, należy uwzględnić koszty związane z ubezpieczeniem nieruchomości. W przypadku kredytu hipotecznego, bank często wymaga ubezpieczenia nieruchomości od ryzyka takich jak pożar, zalanie czy kradzież. Koszt takiego ubezpieczenia zależy od wartości nieruchomości oraz od wybranego pakietu ubezpieczeniowego.

Inne koszty zakupu nowego mieszkania

Oprócz wymienionych powyżej kosztów, istnieją również inne wydatki, które mogą pojawić się przy zakupie mieszkania. Należy do nich m.in. opłata za wpis do księgi wieczystej, zaświadczenie z urzędu skarbowego o braku zaległości finansowych (dotyczy przedsiębiorców) oraz koszty związane z uzyskaniem wymaganych dokumentów do kredytu hipotecznego. Dodatkowo, mogą pojawić się również opłaty za założenie i prowadzenie konta bankowego, a także potencjalne gratyfikacje dla pośrednika nieruchomości. Warto również uwzględnić koszty związane z przeprowadzką, remontem czy zakupem mebli oraz wyposażenia do nowego mieszkania.

Gdzie kupić ubezpieczenie mieszkania?

Po zakupie mieszkania warto zabezpieczyć swoją inwestycję poprzez ubezpieczenie. Polisa na mieszkanie chroni właściciela przed różnymi ryzykami, takimi jak pożar, zalanie, kradzież czy uszkodzenia powstałe w wyniku zdarzeń losowych. Istnieje wiele firm ubezpieczeniowych oferujących polisy mieszkaniowe, dlatego warto porównać oferty różnych towarzystw ubezpieczeniowych i wybrać polisę, która najlepiej odpowiada naszym potrzebom i budżetowi. Ubezpieczenie mieszkania można zakupić w różnych miejscach. Oto kilka możliwości:
1. Ubezpieczyciele tradycyjni: Wiele renomowanych firm ubezpieczeniowych oferuje polisy mieszkaniowe. Można skontaktować się bezpośrednio z nimi, odwiedzić ich oddział lub wysłać zapytanie online.
2. Brokerzy ubezpieczeniowi: Brokerzy to specjaliści, którzy współpracują z wieloma firmami ubezpieczeniowymi i pomagają w znalezieniu najkorzystniejszych polis dla klienta. Mogą porównać oferty różnych ubezpieczycieli i doradzić w wyborze najodpowiedniejszej opcji, np. Lendi Care.
3. Porównywarki ubezpieczeń online: Istnieją również specjalne strony internetowe, które porównują oferty różnych firm ubezpieczeniowych. Po wypełnieniu krótkiego formularza, można otrzymać zestawienie poszczególnych polis mieszkaniowych i porównać ich ceny oraz pokrywanie ryzyka.

ZOBACZ >>> Gwarancja dewelopera na nowe mieszkanie – co obejmuje a czego nie?

Koszty zakupu nowego mieszkania – najlepiej wszystko spisać

Kupno mieszkania wiąże się z wieloma kosztami dodatkowymi, które należy uwzględnić przy planowaniu budżetu. Taksy notarialne, podatki, opłaty notarialne, opłaty sądowe, koszty kredytu hipotecznego oraz inne wydatki mogą znacząco wpłynąć na całkowity koszt transakcji. Dlatego ważne jest, aby dokładnie zaplanować wydatki i uwzględnić wszystkie dodatkowe koszty przy zakupie mieszkania. Należy również pamiętać o zabezpieczeniu mieszkania poprzez ubezpieczenie, aby chronić swoją inwestycję przed różnymi ryzykami. Podpowiadamy, by nie zgubić się w liczbie dodatkowych opłat, warto przygotować listę z uwzględnieniem wszystkich kwot. To pomoże oszacować łączny koszt zakupu nieruchomości oraz uporządkować płatności zgodnie z ich terminem.