Kredyt na zakup mieszkania od dewelopera – wszystko, co musisz wiedzieć

Młodzi ludzie coraz chętniej podejmują decyzje o zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego. Planują zamieszkać w domu urządzonym według własnego projektu i w nowoczesnym budownictwie. Nabycie mieszkania często wiąże się z koniecznością zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Jak wygląda kredytowany zakup nieruchomości od dewelopera? Na jakie dokumenty trzeba zwrócić uwagę? Oto najważniejsze informacje o kredycie hipotecznym na zakup mieszkania od dewelopera.

Zakup mieszkania z rynku pierwotnego i wtórnego – gdzie pojawią się różnice?

Niezależnie czy mowa o rynku pierwotnym, czy wtórnym, zakup nieruchomości finansowany kredytem to długotrwały i wieloetapowy proces. To, jak dokładnie będzie wyglądał jego przebieg, zależy przede wszystkim od stanu zaawansowania budowy nieruchomości. W tym kontekście może się pojawić sporo różnic, które wpływają zarówno na czasochłonność procedur, jak i wysokość kosztów okołokredytowych czy innych koniecznych wydatków.

Zakup lokalu na rynku wtórnym i nowego mieszkania, oddanego już do użytkowania przez dewelopera będzie wyglądał niemal identycznie. W przypadku nieruchomości będącej jeszcze w trakcie budowy występują już większe rozbieżności i to przede wszystkim na nie zwrócimy uwagę w dalszej części artykułu.

Które koszty remontu można pokryć częścią kredytu?

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie celowe, dlatego uzyskane w ten sposób środki można przeznaczyć wyłącznie na zapisany w umowie cel. Niestety zdarza się, że w ferworze gromadzenia dokumentów i wypełniania formalności zapominamy o dodatkowych wydatkach związanych z urządzeniem mieszkania.

O ile można liczyć, że bank udzieli pożyczki na remont lub wykończenie lokum, o tyle już zakup sprzętu RTV albo mebli trzeba będzie sfinansować własnymi środkami (tylko pojedyncze banki oferują możliwość przeznaczenia niewielkiej części kredytu hipotecznego, ok. 15–20 proc., na zakup ww. wyposażenia pod warunkiem, że jest on w stałej zabudowie).

Bank standardowo może skredytować takie wykończenie nieruchomości, które podnosi jego wartość rynkową, czyli: malowanie, tynkowanie lub montaż podłogi. Można również wnioskować o dodatkową kwotę w kredycie na remont związany z białym montażem, zabudową kuchenną i szafami wnękowymi.

Kwestia kosztów remontu jest istotna w kontekście szacowania całkowitej kwoty, jaką będzie trzeba wyłożyć z własnej kieszeni na przyszłe mieszkanie. Rozsądnie jest uniknąć sytuacji, w której wszystkie posiadane oszczędności przeznaczysz na poczet wkładu własnego. Zwyczajnie może nie starczyć Ci pieniędzy na doprowadzenie lokalu do stanu umożliwiającego zamieszkanie. Możesz też spróbować pozyskać środki na wkład własny w ramach programu Mieszkanie bez wkładu własnego (do 100 tys. zł).

W przypadku zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym pula środków na wykończenie może zostać udostępniona już po odbiorze mieszkania od dewelopera (nie trzeba czekać na akt notarialny, jak jest to przy kupnie lokum z rynku wtórnego).

CZYTAJ TAKŻE | Umowa rezerwacyjna mieszkania

Proces zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego krok po kroku

Każda transakcja zakupu mieszkania na kredyt składa się z kilkunastu etapów. Najbardziej czasochłonne i obwarowane największą ilością formalności są te transakcje, które dotyczą nieruchomości jeszcze nieoddanych do użytkowania. Proces zakupu mieszkania będącego w trakcie budowy wygląda następująco.

Krok 1.

Udajesz się do eksperta kredytowego, sprawdzasz swoją zdolność kredytową, historię kredytową oraz jaką kwotą oszczędności powinieneś dysponować, aby pokryć wszystkie koszty. Pozwoli Ci to lepiej zorientować się, jakie lokum jest w granicach Twoich możliwości finansowych, i zawęzi zakres poszukiwań. 

Krok 2.

Wybierasz wymarzoną nieruchomość, którą jesteś w stanie kupić zgodnie z własną zdolnością kredytową. Pamiętaj, by dokładnie zbadać zarówno inwestycję, jak i samego dewelopera (większość niezbędnych informacji znajdziesz w prospekcie informacyjnym inwestycji). Zwróć uwagę przede wszystkim na:

• doświadczenie i dotychczasowe inwestycje dewelopera;
• to, czy przeciwko deweloperowi nie jest prowadzone postępowanie egzekucyjne;
• wymagane zezwolenia (czy inwestycja ma je wszystkie);
• planowane w najbliższym czasie inwestycje infrastrukturalne (drogi, spalarnie itp.), jakiego rodzaju;
• plan zagospodarowania przestrzennego sąsiednich działek;
• termin ukończenia inwestycji;
• datę przeniesienia praw własności nieruchomości.

Krok 3.

Wybierasz najlepsze dla siebie oferty kredytowe. Przy okazji zweryfikuj jeszcze raz swoją zdolność kredytową, ponieważ zarówno Twoja sytuacja finansowa, jak i wymagania banków mogły ulec zmianie. Sprawdź również nasze aktualne rankingi.

Krok 4.

Negocjujesz cenę nieruchomości i podpisujesz umowę deweloperską kupna mieszkania. Wymagana jest forma aktu notarialnego, więc sprawę należy załatwić w obecności notariusza.

Krok 5.

Kompletujesz zestaw dokumentów wymaganych podczas składania wniosku o kredyt. Sprawdzasz, czy nie pominąłeś żadnego istotnego zaświadczenia lub potwierdzenia. By mieć pewność, najlepiej zobacz aktualną listę niezbędnych dokumentów do kredytu hipotecznego.

Krok 6.

Składasz wnioski kredytowe w wybranych bankach. Dobrą praktyką jest złożenie trzech wniosków:

• jeden w banku, w którym najszybciej dostaniesz decyzję kredytową (jeśli będzie pozytywna, będziesz spokojny, że zakup mieszkania będzie rzeczywiście możliwy);
• drugi w instytucji finansowej, która posiada najlepszą ofertę;
• trzeci tam, gdzie masz największą szansę na otrzymanie kredytu.

Krok 7.

Czekasz na decyzje kredytowe i wybierasz optymalną dla siebie ofertę.

Krok 8.

Podpisujesz umowę kredytową i dopełniasz wszelkich formalności do uruchomienia środków pieniężnych.

Krok 9.

Wpłacasz do dewelopera środki własne, bo w pierwszej kolejności to Ty pokrywasz z własnych pieniędzy płatność za poszczególne transze. Dopiero w momencie zaangażowania na wymaganym poziomie regulowanie kolejnych transz przejmuje bank.

Krok 10.

W przypadku mieszkania w budowie bank wypłaca pieniądze po skończeniu danego etapu budowy. W większości instytucji finansowych przed uruchomieniem kolejnej partii środków z kredytu trzeba pamiętać o zleceniu inspekcji na budowie oraz złożeniu dyspozycji uruchomienia kolejnej transzy. Pamiętaj, że to jest Twój obowiązek i bank Ci o tym nie przypomni.

Krok 11.

Zabierasz się za wykańczanie mieszkania. Prawdopodobnie będziesz mieć taką możliwość, jak tylko podpiszesz odbiór lokalu lub otrzymasz zgodę dewelopera na prowadzenie prac wykończeniowych.

Krok 12.

Po oddaniu nieruchomości do użytkowania podpisujesz akt notarialny oraz składasz wniosek o ustanowienie hipoteki na rzecz banku. Taki wniosek zazwyczaj składa w Twoim imieniu notariusz, dokonując odpowiednich zapisów w akcie przeniesienia własności. Twoim obowiązkiem jest jedynie dostarczenie do kancelarii niezbędnych dokumentów do ustanowienia hipoteki.

Krok 13.

Ubezpieczasz nieruchomość od ognia i innych zdarzeń losowych.

Krok 14.

Po wyodrębnieniu księgi wieczystej i ustanowieniu hipoteki zgłaszasz się do banku w celu anulowania ubezpieczenia pomostowego, a jednocześnie obniżenia oprocentowanie kredytu (o ile bank nalicza takie ubezpieczenie).

Cechy charakterystyczne kredytowanego zakupu mieszkania z rynku pierwotnego

Transakcje zawierane na rynku pierwotnym mają kilka specyficznych cech czy też elementów, o których warto pomyśleć przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości.

Duża liczba wymaganych dokumentów

Zakup nieruchomości w trakcie budowy wymaga zgromadzenia wielu dokumentów, jednak nie trzeba się tego obawiać. Zwykle biura sprzedające takie domy czy mieszkania przygotowują dla klientów wszystkie niezbędne dokumenty do kredytu.

Po otrzymaniu kompletu zaświadczeń sprawdź, czy nie brakuje żadnego pisma dotyczącego nie tylko nieruchomości, ale również budującego ją dewelopera. Zwróć uwagę, czy jest:

• umowa deweloperska z prospektem informacyjnym (musi on zawierać standard wykończenia lokalu, harmonogram prac budowlanych, rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego i szkic koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i jego otoczenia);
• pozwolenie na budowę;
• wyrys i wypis z rejestru gruntów;
• KRS;
• pełnomocnictwa osób występujących w imieniu dewelopera;
• promesa na bezobciążeniowe wydzielenie hipoteki (gdy na inwestycję został zaciągnięty kredyt);
• ewentualnie decyzje podziałowe/scaleniowe działek.

Umowa w formie aktu notarialnego

Zawarcie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego to pozycja obowiązkowa każdej transakcji na rynku pierwotnym. Wiąże się to wprawdzie z dodatkowym kosztem wynikającym z konieczności uiszczenia opłaty notarialnej (kupujący i sprzedający płacą po równo), niemniej jednak zapewnia ochronę praw nabywcy.

W przypadku transakcji na rynku wtórnym oraz ukończonych inwestycji deweloperskich do starania się o kredyt wystarczy podpisanie przedwstępnej umowy cywilnej, które nie wiąże się z żadnymi dodatkowymi wydatkami. Natomiast każde przeniesienie własności musi być zwarte w formie aktu notarialnego.

Brak podatku od czynności cywilnoprawnych

Transakcja na rynku pierwotnym ma tę przewagę nad zakupem lokalu z rynku wtórnego, że nie towarzyszy jej konieczność opłacenia 2 proc. podatku od czynności cywilnoprawnych. Podatek, który płacisz (VAT), jest wliczony w cenę mieszkania.

Wypłata kredytu w transzach

W sytuacji zakupu mieszkania będącego jeszcze w budowie wypłata kredytu jest realizowana w transzach, zgodnie z przewidzianymi etapami prac na placu budowy. Co istotne, zanim bank wypłaci kolejną część kredytu, może zlecić kontrolę prowadzonych prac budowlanych. Choć takie inspekcje są zwykle tylko formalnością, to jednak mogą wiązać się z dodatkowym wydatkiem – rzędu kilkudziesięciu czy nawet kilkuset złotych.

Spłata odsetek, a nie kapitału kredytu do momentu zakończenia prac

Kredytowany zakup nieruchomości na rynku pierwotnym charakteryzuje się też tym, że do momentu realizacji ostatniej transzy kredytu kredytobiorca płaci wyłącznie odsetkową część raty – naliczaną od wykorzystanej kwoty kredytu. Plusem jest tutaj fakt, że taka rata nie jest wysoka, minusem – że powoduje wzrost całkowitego kosztu kredytu. Aktualnie na rynku można znaleźć bank, który daje możliwość spłaty raty kapitałowo-odsetkowej już od uruchomienia pierwszej transzy.

Dłuższy czas trwania ubezpieczenia pomostowego

Ubezpieczenie pomostowe to dodatkowe, ale obowiązkowe zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Trwa do momentu prawomocnego wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Warto jednak zauważyć, że większość banków zrezygnowała z obciążania kredytobiorcy składkami z tyt. ubezpieczenia pomostowego z uwagi na wymóg zwrotu składek na rzecz kredytobiorcy po dokonaniu przez sąd wpisu hipoteki.

W przypadku zakupu mieszkań z rynku pierwotnego czas trwania takiego ubezpieczenia jest dość długi, co wynika ze specyfiki procesu inwestycyjnego: czasu budowy nieruchomości, a także konieczności uzyskania odbiorów technicznych czy zgody na użytkowanie.

Jeśli mowa o nieruchomościach będących na wczesnym etapie budowy, może to trwać nawet rok czy dwa. Nabywca mieszkania z rynku wtórnego na wpis hipoteki czeka kilka tygodni lub miesięcy (w zależności od lokalizacji sądu).