Rynek pierwotny a wtórny – kompendium wiedzy

Jedna z najważniejszych decyzji dotyczących zakupu mieszkania lub domu dotyczy tego, czy nieruchomość będzie pochodziła bezpośrednio z inwestycji deweloperskiej, czy z drugiej ręki. Rynek pierwotny i wtórny różnią się pod wieloma względami. Inaczej będą wyglądać również formalności.

Z tego artykułu dowiesz się:

• czym jest rynek pierwotny i wtórny,
• jaka jest definicja rynku pierwotnego,
• co to jest rynek wtórny,
• jakie są różnice pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym,
• czy zakup na rynku pierwotnym jest bezpieczny,
• czym kierować się, wybierając rynek pierwotny i wtórny.

Rynek pierwotny i wtórny – co to takiego?

Analizując ogłoszenia sprzedaży nieruchomości, zwykle zwracamy uwagę na kilka podstawowych parametrów, które pozwalają ocenić jej wartość i stan. Decydujące znaczenie ma przede wszystkim to, czy dom lub mieszkanie jest nowe, a za jego sprzedaż odpowiada deweloper odpowiedzialny za realizację inwestycji, czy było już wcześniej używane, a prawo własności należało do innych osób lub przedsiębiorstw. Ta kwestia jest zwykle określana poprzez wskazanie, czy nieruchomość pochodzi z rynku pierwotnego czy wtórnego. To również jeden z najważniejszych czynników, które należy wziąć pod uwagę jeszcze na etapie poszukiwań wymarzonego lokum. Zupełnie inaczej będzie wyglądać sama transakcja i przygotowanie do niej. Bardzo często znajduje to również przełożenie na prace, które będzie trzeba przeprowadzić przed przeprowadzką.

Na czym polega rynek pierwotny?

Zacznijmy od sytuacji, w której decydujemy się na zakup zupełnie nowego mieszkania lub domu.  Mowa o rynku pierwotnym. Co to jest? W ten sposób określa się transakcje dotyczące sprzedaży nieruchomości przez przedsiębiorców realizujących inwestycję budowlaną, a więc najczęściej firm deweloperskich lub spółdzielni mieszkaniowych. Zwykle w związku z tym jedną ze stron jest podmiot gospodarczy zajmujący się działalnością inwestycyjną, a drugą – w przypadku zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych – osoba fizyczna. Ta kwestia ma również wpływ na to, jak przebiega sama transakcja.

Na czym polega rynek wtórny?

Oczywiście nie zawsze decydujemy się na zakup nieruchomości położonej w nowej inwestycji. Rynek wtórny mieszkań obejmuje transakcje dotyczące lokali, które nie pochodzą bezpośrednio od inwestora. W związku z tym najczęściej ich właścicielem jest inna osoba fizyczna, która wcześniej po prostu korzystała z lokalu we własnych celach mieszkaniowych albo np. przeznaczała go na wynajem. Nie jest to jednak regułą. Mieszkanie z rynku wtórnego to również lokal, którego właścicielem jest podmiot gospodarczy specjalizujący się np. we flipie nieruchomości.

Rynek wtórny mieszkań jest bardziej złożony. Z jednej strony są na nim dostępne lokale oddane niedawno do użytku i np. wykończone pod klucz zgodnie z najnowszymi standardami, z drugiej wiele nieruchomości z rynku wtórnego znajduje się w starym budownictwie i było na przestrzeni lat użytkowane przez wiele osób, co może mieć wpływ nie tylko na stan techniczny, ale również problemy prawne. Bez wątpienia należy wobec tego zachować szczególną ostrożność.

Rynek pierwotny a wtórny – różnice

Zakup nowej nieruchomości to w każdym przypadku poważna decyzja, której zwykle towarzyszą również spore wydatki. Warto przede wszystkim dowiedzieć się, co różni rynek wtórny i pierwotny. Dzięki temu łatwiejsze będzie podjęcie odpowiedniej decyzji.

Status

Rynek pierwotny umożliwia zostanie pierwszym właścicielem nieruchomości. Oznacza to, że nikt wcześniej nie mieszkał i nie wprowadzał modyfikacji w danym lokum. Jasna jest także sytuacja prawna, ponieważ prawo własności zostaje po raz pierwszy przeniesione przez inwestora na nabywcę. Jeżeli decydujemy się na rynek wtórny, mieszkanie było już wcześniej użytkowane.

Standard

Kolejna istotna różnica dotyczy stanu, w jakim przekazywany jest lokal. W większości przypadków można liczyć na tzw. stan deweloperski, jeśli decydujemy się rynek pierwotny. Co to znaczy w praktyce? Mieszkanie będzie gotowe do prac wykończeniowych, które trzeba będzie wykonać przed wprowadzeniem. Jednocześnie część deweloperów oferuje również wykończenie lokalu pod klucz. W przypadku mieszkania z rynku wtórnego wszystko zależy od konkretnej sytuacji. Można na nim znaleźć zarówno nieruchomości gotowe do wprowadzenia, jak i wymagające remontu generalnego.

Możliwości aranżacji

W przypadku rynku pierwotnego są bardzo duże. Często jeszcze na etapie budowy możliwe jest np. zmienianie położenia ścianek działowych czy innych elementów projektu. W przypadku mieszkań z rynku wtórnego może być to zdecydowanie trudniejsze.

Jakość budynków

Nowe budownictwo musi być zgodne z aktualnymi normami. Ewentualne zastrzeżenia nabywca może zgłaszać np. podczas odbioru nieruchomości. Zakupy na rynku wtórnym są pod tym względem bardziej ryzykowne, zwłaszcza jeżeli kupujemy mieszkanie np. w starych kamienicach.

Styl zabudowy

Kolejna różnica między rynkiem pierwotnym i wtórnym dotyczy estetyki zabudowy. Zwykle nowe inwestycje zachowują wysoką spójność – wszystkie budynki w ramach osiedla są do siebie podobne, bardzo często są również odgrodzone od reszty zabudowań, dzięki czemu łatwiej o zachowanie poczucia prywatności. Rynek wtórny jest pod tym względem bardzo zróżnicowany, ale zwłaszcza w przypadku starszego budownictwa trudno o znalezienie oferty o zbliżonych walorach estetycznych.

Lokalizacja

Osoby, które poszukują mieszkania w konkretnej lokalizacji, nie zawsze znajdą odpowiadające im oferty z rynku pierwotnego. Dotyczy to np. centrów miast, które są w znacznym stopniu zabudowane. Pewnym problemem w przypadku nowych inwestycji może być również utrudniony dostęp do punktów użyteczności publicznej czy transportu zbiorowego.

Rynek pierwotny a wtórny – koszty

Odrębnym zagadnieniem, które bez wątpienia ma znaczny wpływ na decyzje podejmowane przez osoby chcące kupić mieszkanie lub dom, są ceny. Rynek pierwotny nieruchomości, wbrew często powtarzanym opiniom, wcale nie musi być droższy od wtórnego. Często okazuje się, że ceny w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni są do siebie zbliżone. Wiele zależy jednak od lokalizacji i oferty dostępnej w konkretnej miejscowości. Pod uwagę należy brać również wyjściowy standard i zakres prac niezbędnych do przeprowadzenia przed przeprowadzką. W wielu przypadkach wykończenie lokalu ze stanu deweloperskiego okaże się tańsze niż kompleksowy remont mieszkania z rynku wtórnego.

Rynek wtórny a pierwotny – różnica w transakcjach

To, z jakiego rynku będzie pochodzić mieszkanie, ma również przełożenie na dodatkowe koszty. Osoby, które zastanawiają się, czy wybrać rynek wtórny, czy pierwotny, powinny zwrócić uwagę na kwestie podatkowe. W przypadku mieszkania z rynku pierwotnego do ceny netto doliczany jest podatek VAT (wynosi 8 proc. dla metrażu do 150 m kw. i 23 proc. w przypadku większych lokali). Zakup na rynku wtórnym oznacza z kolei konieczność opłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2 proc. wartości nieruchomości.

Przeczytaj też >>> Zakup mieszkania na rynku pierwotnym krok po kroku

Co ważne, nabywcy na rynku pierwotnym są zwolnieni z tego podatku. W obu przypadkach trzeba będzie także opłacić taksę notarialną, czyli wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego, oraz opłaty związane z wprowadzeniem zmian w księdze wieczystej nieruchomości czy ustanowieniem hipoteki.

Czy zakup na rynku pierwotnym jest bezpieczny?

Wiele osób, zastanawiając się, czy wybrać rynek pierwotny, czy wtórny, zwraca uwagę na potencjalne zagrożenie związane z zakupem mieszkania, które nie jest jeszcze ukończone. W przypadku wielu inwestycji deweloperskich zakupu dokonuje się, kiedy prace dopiero się rozpoczynają. Warto mieć jednak świadomość, że interesy nabywców są dobrze chronione przez prawo. Przede wszystkim zastosowanie ma tzw. ustawa deweloperska, czyli Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Przewiduje obowiązek zakładania rachunków powierniczych, dzięki którym ryzyko transakcji jest ograniczone, a specjalny Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma stanowić dodatkowe zabezpieczenie dla nabywców.

Rynek pierwotny czy wtórny – co wybrać?

Jak widać, transakcje potrafią się znacząco od siebie różnić, a pod uwagę należy brać zupełnie inne czynniki. To, czy lepiej wybrać rynek wtórny czy pierwotny, zależy w każdym przypadku od indywidualnej sytuacji. Pod uwagę warto wziąć kilka kwestii:

• lokalizacja nieruchomości i dostęp do infrastruktury,
• realne koszty, które trzeba ponieść przed wprowadzeniem,
• standard nieruchomości i jakość samego budynku oraz osiedla,
• opinie dotyczące dewelopera w przypadku rynku pierwotnego,
• stan prawny nieruchomości w przypadku rynku wtórnego,
• możliwość aranżacji i dostosowania projektu do swoich oczekiwań.

Zakup na rynku pierwotnym ma wiele bezspornych zalet. Najważniejszymi z nich jest bez wątpienia fakt bycia pierwszym właścicielem nieruchomości, możliwość mieszkania w zupełnie nowym budynku położonym na estetycznym i spójnym osiedlu. Poszukiwania mieszkania na rynku wtórnym wymagają sprawdzenia większej liczby czynników, jednak bez wątpienia również na nim można znaleźć interesującą propozycję. W każdym przypadku warto ją szczegółowo przemyśleć, a w przypadku wątpliwości konsultować się z ekspertami.