372 
Czym jest gwarancja dewelopera na nowe mieszkanie? Dokładnie wyjaśniamy, jak to działa i co klient może na tym zyskać.
Z tego artykułu dowiesz się:
- kiedy deweloper udziela gwarancji,
- jaki jest zakres gwarancji deweloperskiej,
- jaki jest okres gwarancji dewelopera i jak dochodzić swoich praw.
Czy deweloper musi udzielać gwarancji?
Wszyscy doskonale wiedzą, na jakich zasadach działa gwarancja udzielana np. przez producenta sprzętu. Część osób nie wie jednak, że gwarancja wcale nie jest obowiązkowa – a w przypadku np. wady fabrycznej rzeczy można ubiegać się o usunięcie wady czy wymianę zakupionego towaru na nowy na podstawie rękojmi.
Podobnie jest w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego, ale deweloper wcale już nie musi dawać klientowi gwarancji na lokal mieszkalny czy dom – nabywca nie ma prawa tego wymagać. Dobra wiadomość jest jednak taka, że mimo iż udzielenie gwarancji nie jest wymogiem prawnym, deweloperzy coraz częściej decydują się na takie rozwiązanie, podkreślając to również w ofercie sprzedaży nieruchomości. Deweloper chce w ten sposób upewnić klienta, że oferowana przez niego inwestycja powstaje z zachowaniem najwyższych standardów, a jeśli jakiekolwiek usterki pojawią się już po wydaniu lokalu – zostaną jak najszybciej usunięte.
Za jakie wady odpowiada deweloper?
Jeśli deweloper udziela gwarancji, jej zakres zależy od tego, co zostało zapisane w umowie deweloperskiej. To jednocześnie oznacza, że niekoniecznie każda usterka, która wyszła na jaw po przekazaniu nieruchomości, będzie podlegała reklamacji na podstawie gwarancji. Wszystko zależy od tego, co dokładnie zostanie objęte gwarancją – czy będzie to całość nieruchomości, czy też np. tylko jej część albo konkretne elementy wyposażenia. Tym samym, zanim klient powoła się na gwarancję, powinien najpierw dokładnie przestudiować zapisy umowy deweloperskiej i sprawdzić, czy dana usterka wchodzi w zakres gwarancji.
Gwarancja a rękojmia
Dobra informacja jest taka, że niezależnie od tego, co obejmuje gwarancja dewelopera, klient ma prawo dochodzić swoich praw również na podstawie rękojmi. Zgodnie z przepisami prawa rękojmia jest uprawnieniem ustawowym – co oznacza, że jest niezależna od woli dewelopera. Kolejna dobra wiadomość to okres obowiązywania rękojmi, który wynosi 5 lat. To oznacza, że w ciągu pięciu5 lat od wydania lokalu, jeśli na jaw wyjdzie wada fizyczna nieruchomości, nabywca mieszkania czy domu może ubiegać się o jej usunięcie, proporcjonalne obniżenie ceny lub w ekstremalnych sytuacjach – o odstąpienie od umowy (jeśli wada okaże się istotna).
Gwarancja dewelopera czy rękojmia – na co się powołać?
Jeśli deweloper udzielił gwarancji, to klient może się zastanawiać, co powinien zrobić w takiej sytuacji – powołać się na gwarancję, czy może jednak dochodzić swoich praw na podstawie rękojmi?
Po pierwsze, warto wiedzieć, że to do nabywcy należy wybór, czy będzie chciał pociągnąć dewelopera do odpowiedzialności na podstawie gwarancji, czy rękojmi – deweloper nie może pozbawić go tego wyboru. Po drugie – klient powinien dokonać decyzji w oparciu o zapisy w umowie deweloperskiej. Gwarancja dewelopera najczęściej nie obejmuje wszystkich możliwych wad – w przeciwieństwie do rękojmi. Z drugiej strony klient może mieć nadzieję, że jeśli powoła się na gwarancję, to deweloper będzie bardziej skłonny do usunięcia usterki czy dokonania innych czynności, zwłaszcza że sam się do tego zobowiązał (i to z własnej woli).
Ile gwarancji od dewelopera?
Ze względu na fakt, że jest to dobrowolna oferta ze strony dewelopera, firma może udzielić jej zarówno na okres 2, jak i 3 czy 4 lat (lub więcej) – to zresztą kolejna kwestia, na którą warto zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy deweloperskiej. Nabywca może teoretycznie negocjować z deweloperem okres gwarancji, jednak należy być przygotowanym na to, że będzie to proces z góry skazany na porażkę. Warto też wiedzieć, że jeśli deweloper nie wskazał, na jak długi okres udziela gwarancji, to nie może być on krótszy niż dwa2 lata. Wynika to z art. 577 par. 4 Kodeksu cywilnego – zgodnie z nim, jeżeli w umowie nie zastrzeżono innego terminu, termin gwarancji wynosi 2 lata od dnia, w którym rzecz (w tym przypadku nieruchomość) została wydana nabywcy.
Okres gwarancji jest istotny dla kupującego z dwóch powodów. Po pierwsze – dzięki zapisowi w umowie klient wie, ile czasu ma na zgłoszenie wady lub usterki. Po drugie – jeśli deweloper udzielił gwarancji np. jedynie na 2 lata, to jest wysoce prawdopodobne, że część wad wyjdzie na jaw już po okresie gwarancji – a to oznacza, że w takiej sytuacji jedynym rozwiązaniem będzie dochodzenie swoich praw na podstawie rękojmi.
Ile gwarancji na okna od dewelopera lub inne elementy wyposażenia?
Nieco inaczej może wyglądać kwestia gwarancji na poszczególne elementy, takie jak okna – w tym wypadku dużo zależy od tego, czy deweloper przeniesie stosowne gwarancje producenta na nabywcę lokalu mieszkalnego lub domu. Najlepiej, jeśli cała dokumentacja gwarancyjna zostanie przekazana kupującemu podczas odbioru lokalu. W takiej sytuacji, w razie jakichkolwiek problemów, klient zwraca się nie do dewelopera, a kontaktuje się bezpośrednio z producentem.
Zgłaszanie roszczeń na podstawie gwarancji deweloperskiej
Osoby, którym została udzielona gwarancja na mieszkanie, mogą się jednak zastanawiać, jak wygląda procedura zgłoszenia usterki i co zrobić, by deweloper uznał roszczenia. Pierwszym krokiem powinno być – ponownie – przestudiowanie zapisów umowy deweloperskiej. Nabywca musi najpierw upewnić się, że dana usterka czy wada jest objęta gwarancją. Jeśli tak – konieczne jest napisanie odpowiedniego zgłoszenia. Warto w nim opisać wszystkie istotne kwestie, czyli:
- podać usterkę lub wadę, określić jej lokalizację (czyli np. wskazać, że na ścianie w salonie pojawiła się pleśń),
- opisać szczegółowo wadę – kiedy się pojawiła, jaki jest jej zasięg, czym się objawia,
- dołączyć dokumentację fotograficzną; zdjęcie najlepiej zrobić w dziennym świetle, możliwe w najjaśniejszej porze dnia, tak, by usterka była dobrze widoczna.
Teoretycznie dokumentacja fotograficzna nie jest konieczna, jednak mimo to do zgłoszenia warto dołączyć odpowiednie zdjęcia. Dzięki temu deweloper wie, z czym ma do czynienia (z opisu klienta nie zawsze wynika, na czym faktycznie polega usterka). W niektórych sytuacjach, jeśli problem pojawia się przy użytkowaniu konkretnego elementu wyposażenia (np. przy otwieraniu okna), dobrym pomysłem może być również nagranie krótkiego filmiku. Zgłoszenie reklamacyjne można zazwyczaj bez przeszkód wysłać na adres mailowy dewelopera (razem ze wszystkimi załącznikami); niektórzy klienci wolą jednak załatwić sprawę osobiście, przekazując dokument bezpośrednio do działu obsługi posprzedażowej firmy.
Gwarancja dewelopera – niedozwolone zapisy w umowie deweloperskiej
Warto mieć również świadomość, że niekiedy deweloperzy usiłują zawrzeć w umowie klauzule abuzywne, które z punktu widzenia prawa są nieważne. Jeśli takie niedozwolone zapisy pojawią się w umowie, konsument może żądać ich usunięcia. Przykładem takiej klauzuli niedozwolonej, jak wskazują eksperci z Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, jest np. zapis o wygaśnięciu uprawnień z tytułu rękojmi po terminie wymienionym w gwarancji. Terminy rękojmi są bowiem zapisane ustawowo, a deweloper nie może ich w żadnym stopniu modyfikować. W razie jakichkolwiek wątpliwości warto skonsultować treść umowy z prawnikiem.
Podsumowując – należy przede wszystkim pamiętać, że gwarancja deweloperska jest dodatkowym uprawnieniem konsumenta i to od nabywcy nieruchomości zależy, czy przy dochodzeniu swoich praw powoła się właśnie na gwarancję, czy też na rękojmię, której zasady są uregulowane przepisami prawa.
19
No Comments