Zakup nowego mieszkania – krok po kroku

Nowe mieszkanie to inwestycja, która pochłania zwykle wszystkie oszczędności, a często też wiąże wieloletnim kredytem hipotecznym. Dlatego decyzję o zakupie lokalu należy podjąć spokojnie i bez emocji. Podpowiadamy, gdzie szukać ofert, jak sprawdzić dewelopera oraz pokazujemy, jak kupić mieszkanie krok po kroku.

Z naszego artykułu dowiesz się:

• jak skutecznie szukać mieszkań z rynku pierwotnego,
• jak sprawdzić dewelopera i zadbać o bezpieczeństwo transakcji,
• czy można negocjować cenę mieszkania z deweloperem,
• jak sfinansować transakcję
• jak zamknąć transakcję i przenieść akt własności.

Jak znaleźć mieszkanie od dewelopera?

Jest kilka sposobów na to, jak znaleźć nowe mieszkanie. Pierwszym z ich jest przeglądanie stron internetowych deweloperów. Jednak zajmuje dużo czasu i przede wszystkim trzeba wiedzieć, kto i gdzie zamierza budować.

Bardziej komfortową jest druga opcja, czyli korzystanie z serwisów nieruchomościowych. Tam w jednym miejscu są zgromadzone oferty wielu firm. Dobrym przykładem jest serwis Noweinwestycje.pl. Wystarczy wybrać właściwe parametry (np. lokalizację, metraż, liczbę pokoi, dostępność) i po chwili dostaniemy gotową listę do przejrzenia. Szybko i prosto.

Trzecim sposobem wartym rozważenia jest uczestnictwo w targach mieszkaniowych. Na nich można bezpośrednio porozmawiać z przedstawicielami deweloperów i dowiedzieć się wszelkich detali na temat inwestycji. Obecnie targi odbywają się również online – co ułatwia komunikację osobom spoza danego miasta.

Zakup nowego mieszkania krok po kroku – czy kupno mieszkania od dewelopera jest bezpieczne?

Przez wiele lat panowało przekonanie, że zakup mieszkania od dewelopera jest mało bezpieczne – szczególnie jeśli inwestycja była w fazie tzw. dziury w ziemi. Obecnie za sprawą nowelizacji ustawy deweloperskiej, która weszła w życie w lipcu 2022 r., nabywcy są chronieni przed utratą środków.

Jedną z najważniejszych zmian jest wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG). Ma on chronić wpłaty klientów w sytuacjach:

• upadłości dewelopera;
• upadłości banku prowadzącego rachunek powierniczy;
• odstąpienia od umowy przez nabywcę m.in. ze względu na istotną wadę lokalu lub też w wyniku znacznego opóźnienia w przeniesieniu na nabywcę praw własności lokalu.

DFG jest finansowany ze składek deweloperów.

Kolejną formą ochrony nabywców jest obowiązek prowadzenia rachunków powierniczych dla każdej inwestycji. Dwa podstawowe typy rachunków to:

• otwarty, który zakłada wypłatę środków zgodnie z harmonogramem prac budowlanych po zakończeniu każdego etapu budowy;
• zamknięty, kiedy bank wypłaci deweloperowi środki po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej własność lokalu.

Dla nabywcy ważne jest to, że bank powinien dopilnować, żeby deweloper wydawał pieniądze zgodnie z przeznaczeniem i harmonogramem prac budowanych.

Poza tym ustawa deweloperska reguluje kwestie zawierania umów z deweloperem, określa warunki odstąpienia od umowy, sposób odbioru lokalu, oraz zgłaszania i usuwania wad lub usterek.

Pomimo ustawy zawsze jednak warto samodzielnie sprawdzić, w jakiej sytuacji finansowej jest deweloper, zobaczyć jak wyglądały jego poprzednie realizacje i jaką ma opinie wśród mieszkańców istniejących osiedli.

Bardzo ważne jest też dokładne obejrzenie lokalu przy odbiorze. Deweloper musi usunąć wszelkie usterki. Warto też wiedzieć, że odpowiada on z tytułu rękojmi za wady fizyczne i prawne nieruchomości. Wadę należy zgłosić przed upływem pięciu lat od dnia przekazania mieszkania.

Czy warto kupić mieszkanie od dewelopera?

Nowe inwestycje deweloperskie muszą spełniać obowiązujące normy w zakresie budownictwa, energooszczędności i ekologii. Dlatego deweloperzy są zmuszeni do zastosowania nowoczesnych technologii, które poprawiają komfort życia i wpływają na obniżenie rachunków. Materiały o wysokiej termoizolacyjności, cichobieżne windy, rowerownie albo stacje ładowania samochodów to tylko kilka elementów, które sprawiają, że zdecydowanie warto kupić mieszkanie od dewelopera.

Plusem lokalu z rynku pierwotnego jest też możliwość jego dowolnej aranżacji. Jeśli inwestycja jest jeszcze w budowie, często nabywca ma możliwość przesunięcia ścianek działowych według swoich potrzeb. Poza tym mieszkanie urządzamy tak, jak chcemy, nie ma tu problemu z usuwaniem brzydkich płytek po poprzednim właścicielu albo starej podłogi.

Nowe osiedla zwykle mają dobrze zagospodarowaną działkę. Standardem są place zabaw dla dzieci i zielone alejki uzupełnione małą architekturą. Na większych terenach wspólnych powstają często prywatne parki z fontannami, kina i siłownie plenerowe, a nawet tężnie. Takich rozwiązań raczej nie znajdziemy na starszych osiedlach. Trzeba też zaznaczyć, że w nowych inwestycjach są liczne stanowiska parkingowe nie tylko w podziemnym garażu, ale i na zewnątrz. Co sprawia, że znika problem szukania wolnego miejsca, co zwykle ma miejsce, kiedy kupujemy mieszkanie na osiedlu z wielkiej płyty albo w kamienicach.

Oczywiście, mieszkanie od dewelopera ma też wady. Wiele ciekawych inwestycji powstaje na terenach, które dopiero się rozwijają. Zatem trzeba się liczyć z dłuższym spacerem na przystanek autobusowy albo dojazdem do większych sklepów.

Zakup nowego mieszkania krok po kroku

1. Wybór oferty

Zwykle najwięcej czasu zajmuje wybór odpowiedniej oferty. Zanim zaczniemy przeglądać poszczególne inwestycje, warto od razu oszacować możliwości finansowe. Pod uwagę należy wziąć nie tylko cenę mieszkania, ale i koszty dodatkowe związane z transakcją np. opłaty notarialne i wykończeniem wnętrza. Następnie można określić priorytety, np.: lokalizację, metraż mieszkania, liczbę pokoi albo piętro. Bardzo ważne jest też to, czy chcemy kupić mieszkanie gotowe do odbioru, czy w budynku, który dopiero powstanie.

Rozmawiając z deweloperem, należy poprosić o prospekt informacyjny, w którym znajdują się informacje dotyczące nieruchomości i konkretnego lokalu oraz dane dotyczące dewelopera. Jego treść jest określona w ustawie deweloperskiej. Zgodnie z przepisami prospekt musi zawierać:

• w części ogólnej m.in.: dane dewelopera i informacje o zrealizowanych przez niego inwestycjach oraz opis realizowanej nieruchomości (np. harmonogram prac, opis metody pomiaru metrażu), informacje zawarte w ogólnodostępnych dokumentach dotyczące przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km od przedmiotowej nieruchomości;
• w części indywidualnej m.in.: standard wykończenia konkretnego lokalu, cenę za m kw., materiały zastosowane w budowie i wykończeniu, liczbę pomieszczeń, rozkład oraz usytuowanie mieszkania w budynku.

Do prospektu dołączane są szkice i rzuty poszczególnych kondygnacji oraz wzór umowy deweloperskiej.

2. Weryfikacja dewelopera

Mimo że nabywców chroni ustawa deweloperska, należy sprawdzić wiarygodność spółki budującej nasze mieszkanie. Podstawowe informacje o deweloperze znajdują się w prospekcie informacyjnym (dane rejestrowe oraz opis zrealizowanych inwestycji). Jednak warto samodzielnie poszukać opinii w internecie. Szczególnie cenne są komentarze mieszkańców istniejących inwestycji dotyczące standardu wykonania, komfortu życia i ew. opóźnień w budowie albo przekazaniu praw własności.

Informacje o deweloperze znajdziemy też w:

• Polskim Związku Firm Deweloperskich;
• Krajowym Rejestrze Sądowym.

Powinno się też przyjrzeć się informacjom dotyczącym źródła finansowania inwestycji oraz kto jest właścicielem gruntu. Jeżeli deweloper w całości finansuje inwestycje ze środków nabywców, jest potencjalnie ryzyko, że będą opóźnienia w budowie. W sytuacji, kiedy buduje on za własne pieniądze, to bierze na siebie odpowiedzialność za powodzenie przedsięwzięcia, bo inaczej, by stracił wszystkie środki.

Czytaj też >>> Prospekt informacyjny dewelopera – co warto wiedzieć?

3. Negocjacja ceny

Nie każdy wie, ale nabywca może negocjować cenę z deweloperem. Przed rozmowami warto sprawdzić ceny podobnych mieszkań w okolicy oraz wynotować minusy inwestycji, jak i konkretnego lokalu. Może to być np. brak w pobliżu przystanków komunikacji miejskiej albo lokalizacja mieszkania w klatce w dużej odległości od bramy wejściowej. Warto podkreślić wszystkie czynniki, które mogą negatywnie wpłynąć na komfort użytkowania lokalu, bądź są związane z większymi kosztami.

Często wynegocjować można darmowe miejsce postojowe albo podwyższony standard wykończenia wnętrza.

4. Finansowanie zakupu

Następnym krokiem jest wybór formy finansowania. Mieszkania gotowe można kupić za gotówkę albo opłacić kredytem hipotecznym. Płatność za nieruchomości w budowie odbywa się w transzach (niezależnie czy to ze środków z kredytu, czy własnych) oraz w różnych systemach. Najpopularniejsze z nich to: 10/90, 20/80 i 30/70. Pierwsza cyfra oznacza procent wartości nieruchomości płatny po zawarciu umowy, druga – procent uiszczany po zakończeniu budowy inwestycji.

5. Podpisanie umowy rezerwacyjnej/deweloperskiej

Celem umowy rezerwacyjnej jest czasowe wyłączenie z oferty sprzedaży wybranego przez potencjalnego nabywcę mieszkania. Daje ona czas na przemyślenie swojej decyzji oraz umożliwia zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Wyróżnia się dwa rodzaje umowy rezerwacyjnej: zwykłą oraz zawierającą elementy umowy przedwstępnej. Pierwszy typ pozwala na rezygnację z rezerwacji w każdym momencie, bez żadnych negatywnych skutków. Z drugiej zaś nie można tak łatwo zrezygnować.

Zgodnie z przepisami umowa rezerwacyjna musi być zawarta w formie pisemnej i określać:

• cenę, powierzchnię i usytuowanie mieszkania;
• wysokość ewentualnej opłaty rezerwacyjnej (maks. 1 proc. ceny lokalu);
• okres trwania rezerwacji.

Deweloper musi niezwłocznie zwrócić nabywcy opłatę w sytuacji, gdy:

• ten otrzyma negatywną decyzję kredytową ze względu na ocenę zdolności kredytowej;
• deweloper nie wywiąże się z zapisów umowy rezerwacyjnej;
• deweloper dokona zmian w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach bez poinformowania o tym rezerwującego.

Podpisanie umowy rezerwacyjnej nie jest konieczne do zakupu mieszkania.

Z kolei, umowa deweloperska jest zobowiązaniem dewelopera do wybudowania i sprzedaży mieszkania nabywcy po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, w zamian za wcześniej ustaloną cenę. Zgodnie z prawem umowa musi mieć formę aktu notarialnego i zawierać m.in.:

• określenie stron umowy, miejsca i daty jej podpisania;
• cena nabycia mieszkania;
• informacje o inwestycji (powierzchnie działki, jej stan prawny, cechy budynku);
• informacje o nabywanym lokalu (usytuowanie w budynku, powierzchnia i rozkład pomieszczeń, zakres i standard wykończenia);
• termin przeniesienia własności;
• harmonogram wpłaty transz przez nabywcę;
• informacje o mieszkaniowym rachunku powierniczym;
• informacje dotyczące budowy (numer pozwolenia na budowę, termin rozpoczęcia i zakończenia prac);
• warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej;
• wysokość odsetek i kar umownych;
• oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią;
• termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze nieruchomości.

Taksę notarialną za sporządzenie aktu notarialnego płacą strony po połowie.

6. Odbiór techniczny mieszkania

Odbiór mieszkania to przedostatni krok w procesie zakupu. Zaproszenie na odbiór do przyszłych lokatorów deweloper wysyła po ukończeniu budowy i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Na spotkanie można przyjść samemu albo z inspektorem nadzoru budowlanego bądź innym specjalistą, który pomoże dostrzec ew. usterki.

Podczas odbioru mieszkania nabywca podpisuje:

• protokół odbioru technicznego – w którym to należy wyszczególnić wystąpienie ew. wad i usterek oraz opisać sposób i czas ich usunięcia;
• protokół zdawczo-odbiorczy, czyli następuje spisanie stanu liczników i wydanie kluczy do mieszkania. Ta część nie musi odbyć się w tym samym czasie co odbiór techniczny. Często następuje to w trakcie podpisania umowy przeniesienia własności. Po przekazaniu kluczy deweloper nie ma prawa wejść do lokalu bez uzgodnienia z właścicielem.

Co ważne, deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do wskazanych w protokole usterek. A po ich akceptacji musi je usunąć w ciągu 30 dni od dnia podpisania dokumentu.

7. Akt przeniesienia własności

Krótko po podpisaniu protokołu odbioru technicznego, następuje podpisanie umowy przeniesienia własności. Na podstawie aktu notarialnego zostanie założona indywidualna księga wieczysta dla mieszkania. Notariusz złoży też wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpisanie do niej prawa własności.

Jak kupić mieszkanie na rynku pierwotnym na kredyt?

Aby kupić mieszkanie na rynku pierwotnym, należy:

• mieć odpowiednio wysoką zdolność kredytową;
• zgromadzić wymagany wkład własny;
• przedstawić podpisaną umowę deweloperską.

Zdolność kredytowa

Zdolność kredytowa określa, ile pieniędzy może wnioskodawcy pożyczyć bank bez ryzyka, że ten nie spłaci zobowiązania. Czynniki wpływające na ten szacunek to:

• Zarobki i forma zatrudnienia – zasadniczo im wyższe dochody, tym większe szanse na uzyskanie kredytu o wysokiej wartości. Jednak oprócz nich liczą się również: forma zatrudnienia, staż pracy oraz wykonywany zawód. Powszechnie panuje opinia, że banki preferują osoby zatrudnione na umowie o pracę na czas nieokreślony.
• Wiek kredytobiorcy. Im starsza osoba, tym krótszy okres kredytowania zostaje jej zaproponowany. Przeciętnie maksymalny wiek kredytobiorcy w momencie spłaty ostatniej raty nie przekracza 70 lat.
• Sytuacja rodzinna kredytobiorcy. Rodziny z dziećmi postrzegane są jako osoby mniej skłonne do podejmowania ryzyka, zatem jest duże prawdopodobieństwo, że zrobią wszystko, aby spłacać kredyt.
• Comiesięczne wydatki. Jeśli miesięczne koszty utrzymania (kwota przeznaczona na życie plus wydatki np. raty, czynsz albo inne opłaty) przekraczają 50 proc. dochodów wnioskodawcy, bank zgodnie z Rekomendacją S, ma prawo odmówić kredytu.
• Historia kredytowa. Bank weryfikuje w BIK terminowość spłat dotychczasowych zobowiązań wnioskodawcy. Każda zwłoka widnieje w bazie i wpływa na tzw. scoring, czyli ocenę wiarygodności kredytobiorcy.

Zdolność kredytową najprościej można sprawdzić za pomocą internetowych kalkulatorów zdolności kredytowej zamieszczonych na stronach banków lub firm doradczych.

Czytaj też >>> Zakup nowego mieszkania na kredyt – kompletny poradnik

Wkład własny

Zgodnie z Rekomendacją S minimalny wkład własny powinien wynieść 20 proc. wartości kupowanego mieszkania. Zatem przy nabyciu lokalu w cenie 500 tys. zł, 100 tys. zł kredytobiorca musi pokryć z własnych środków. KNF zezwala bankom na finansowanie do 90 proc. wartości nieruchomości, pod warunkiem że zobowiązanie zostanie dodatkowo zabezpieczone, na przykład przez ubezpieczenie niskiego wkładu.

Innym rozwiązaniem jest korzystanie z rządowego programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Jest to opcja skierowana do osób, które nie mają własnościowego mieszkania lub domu i mają odpowiednią zdolność kredytową. Kredytobiorcy spełniający kryteria programu, mogą uzyskać z Banku Gospodarstwa Krajowego wsparcie w wysokości od 10 do 20 proc. ceny nieruchomości (do 100 tys. zł przez okres przynajmniej 15 lat).

Procedura kredytowa

1. Po wybraniu najkorzystniejszej oferty warto postarać się w banku o promesę przyznania kredytu.
2. Kolejny krok to podpisanie z deweloperem umowy rezerwacyjnej, przedwstępnej albo deweloperskiej. Jej typ zależy od tego, czy mieszanie jest gotowe do odbioru, czy w stanie budowy.
3. Następnym etapem jest wypełnienie wniosku kredytowego i złożenie go wraz z niezbędnymi dokumentami w banku. Instytucja najczęściej wymaga:

• dokumentu potwierdzającego tożsamość do wglądu;
• zaświadczeń koniecznych do weryfikacji zdolności kredytowej;
• dokumenty dotyczące mieszkania i dewelopera, w tym:
  • kopii umowy z deweloperem wraz z załącznikami;
  • potwierdzenie dokonanie wpłat na rzecz dewelopera;
  • wypis z KRS lub wydruk z CEiDG dewelopera;
  • kopie pełnomocnictwa udzielonego reprezentantom dewelopera;
  • promesę banku o bezciężarowym wyodrębnieniu nieruchomości;
  • odpis KW nieruchomości, wypis oraz wyrys z ewidencji gruntów;
  • decyzja o pozwoleniu na użytkowanie lub potwierdzenie przyjęcia zgłoszenia do użytkowania dla budynku, w którym znajduje się lokal;
  • decyzję o zakończeniu budowy.

4. Bank wydaje decyzje o przyznaniu kredytu w ciągu 21 dni. Po jej otrzymaniu podpisujemy umowę kredytową i czekamy na uruchomienie środków. Jeśli mieszkanie jest w trakcie budowy, wypłata następuje w ustalonych przez bank transzach.

Wpis hipoteki do księgi wieczystej mieszkania dokonuje się po podpisanie aktu notarialnego przenoszącego prawo własności.

Ile trwa kupno mieszkania od dewelopera?

Długość procesu nabycia mieszkania od dewelopera jest uzależniona od formy finansowania. Przy płatności gotówkowej za mieszkanie już gotowe do odbioru, proces może zamknąć się w ciągu miesiąca. W przypadku finansowania kredytem hipotecznym należy doliczyć czas na wybór oferty, zgromadzenie dokumentów oraz oczekiwanie na decyzję banku. Zatem należy liczyć się z tym, że proces może wydłużyć się do trzech miesięcy, a przy skomplikowanych formalnościach nawet do pół roku.

Jeżeli mieszkanie jest dopiero w budowie, na akt własności poczekamy nawet kilka lat.