Rękojmia dewelopera za wady fizyczne nieruchomości – terminy i zasady

Osoby, które kupują mieszkanie lub dom od dewelopera, powinny mieć świadomość, że odpowiedzialność za wady ukryte nieruchomości spoczywa właśnie na firmie deweloperskiej. Na jakich zasadach działa rękojmia dewelopera za wady mieszkania czy domu?

Z tego artykułu dowiesz się:

• czym jest rękojmia dewelopera;
• czego może domagać się nabywca mieszkania;
• jak wygląda dochodzenie roszczeń przy skorzystaniu z prawa do rękojmi.

Rękojmia nieruchomości – jakie prawa przysługują nabywcy?

Zakup mieszkania zawsze jest wydarzeniem stresującym dla nabywcy. Większość osób obawia się, że kupiona nieruchomość nie spełni ich wymagań. Dotyczy to m.in. mieszkań czy domów od dewelopera – niekiedy standard wykończenia różni się znacząco od tego, co zostało zapisane w umowie.

Na szczęście nabywca ma szansę dochodzić swoich praw, jeśli nieruchomość ma ukryte wady (o których deweloper nie poinformował w chwili przekazywania mieszkania). W takiej sytuacji z pomocą przyjdzie rękojmia nieruchomości. 

Czym jest sama rękojmia? O ile większość osób doskonale wie, na jakich zasadach działa gwarancja, o tyle nieco mniej zdaje sobie sprawę z istnienia rękojmi, która dotyczy nie tylko sprzętów czy innych produktów, ale też – nieruchomości. Rękojmia to forma odpowiedzialności sprzedawcy za wady; co istotne, instytucja rękojmi została uregulowana na poziomie ustawowym. To oznacza, że w umowie nie muszą znaleźć się zapisy o rękojmi, by nabywca mógł się na nią powołać. 

Jakie wady nieruchomości obejmuje rękojmia?

Warto najpierw wyjaśnić, czym są wady fizyczne. Zgodnie z prawem o wadach fizycznych można mówić wtedy, gdy produkt (lub w tym przypadku nieruchomość) nie ma właściwości, które powinien mieć, by spełniać cel oznaczony wprost w umowie lub wynikający ze specyfiki przedmiotu umowy. A więc co obejmuje rękojmia dewelopera? Lokal mieszkalny nie tylko nie może być pozbawiony ścian działowych czy łazienki, ale też – musi mieć np. odpowiednią izolację termiczną, tak, by można było w nim bez przeszkód mieszkać. 

Oprócz tego za wadę fizyczną uznaje się też brak właściwości, o których mowa była w umowie. Tym samym, jeśli np. deweloper obiecał, że w sprzedawanej nieruchomości zamontowane zostaną trzy grzejniki, to tego ma prawo oczekiwać nabywca lokalu mieszkalnego czy domu. To samo zresztą dotyczy wydania przedmiotu umowy w stanie niekompletnym. 

Rękojmia dewelopera również za wady prawne

Osoby nabywające nieruchomość na rynku pierwotnym powinny również zdawać sobie sprawę z faktu, że deweloper ponosi odpowiedzialność nie tylko za wady fizyczne budynku czy mieszkania, ale też – za ewentualne wady prawne. Mowa np. o sytuacji, w której deweloper sprzeda kupującemu nieruchomość w rzeczywistości należącą do kogoś innego (np. gdy na skutek błędu ten sam lokal mieszkalny sprzedano dwa razy, a na jednego z nabywców przeniesiono już prawo własności lub gdy deweloper od początku nie był właścicielem danego budynku). 

Rękojmia za wady budynku a domniemanie istnienia wady

Niektórzy nabywcy już po odkryciu wady mogą obawiać się, że deweloper będzie kwestionować ich prawo do rękojmi. Dobra wiadomość jest jednak taka, że kupujący może powołać się na domniemanie istnienia wady – o ile zostanie ona wykryta w ciągu roku od wydania nieruchomości. Zgodnie z prawem przyjmuje się wtedy, że wada ta istniała od początku (nawet jeśli np. nie była zauważalna przez pierwszych kilka miesięcy). Tym samym na kupującym nie spoczywa ciężar udowodnienia wady nieruchomości. Należy mieć przy tym świadomość, że deweloper może próbować odmówić uznania roszczenia – to on musi jednak wtedy udowodnić, że zgłoszona przez nabywcę usterka nie jest wadą w rozumieniu przepisów prawa. 

Rękojmia za wady nieruchomości – nie liczą się intencje dewelopera

Inną kwestią, na którą warto zwrócić uwagę, jest fakt, że deweloper odpowiada względem nabywcy na zasadzie ryzyka. To oznacza, że firma deweloperska nawet nie musi wiedzieć o istnieniu wady w momencie przekazywania nieruchomości (podobnie zresztą jak jej nabywca). Nowy właściciel lokalu czy budynku (jeśli wada pojawiła się po roku od wydania nieruchomości) musi jedynie wykazać, że wada istniała już od samego początku lub wprawdzie pojawiła się później, ale na skutek wad tkwiących w nieruchomości od początku. Mowa przede wszystkim o wadach konstrukcyjnych budynku czy innych błędach, które popełniono już na etapie budowy nieruchomości. 

Ile trwa rękojmia na mieszkanie od dewelopera?

Zazwyczaj nabywca rzeczy może skorzystać z prawa do rękojmi w ciągu roku od nabycia towaru. Na szczęście dla kupujących rękojmia za mieszkanie czy dom trwa nie rok, ale aż 5 lat od momentu wydania nieruchomości, czyli przekazania kluczy. Należy przy tym zaznaczyć, że na samo wystąpienie do dewelopera np. o usunięcie wady klient ma wyłącznie rok. 

Rękojmia nieruchomość – jakie prawa ma nabywca?

Czego może oczekiwać nabywca, gdy zostanie wykryta wada fizyczna nieruchomości? Zgodnie z przepisami kupujący ma kilka opcji do wyboru. Po pierwsze – może domagać się usunięcia wady (i tego zazwyczaj oczekuje większość nabywców nieruchomości). Deweloper może wprawdzie odmówić naprawy szkody, ale jedynie w wypadku, gdy będzie to po prostu niemożliwe – czyli np. w sytuacji, gdy wady dotyczą całego budynku, a nie jednego lokalu mieszkalnego, a ich usunięcie nie wchodzi w grę bez ingerencji w inne mieszkania. 

Kolejnym uprawnieniem nabywcy jest obniżenie ceny o proporcjonalną kwotę. Zazwyczaj deweloperzy usiłują jednak doprowadzić do tego, by zamiast obniżenia ceny nieruchomości naprawić zaistniałą szkodę (o ile to możliwe). Warto jednak wiedzieć, że jeśli naprawienie usterki przez dewelopera wiązałoby się np. z koniecznością opuszczenia mieszkania przez klienta na dłuższy czas, to nabywca korzystający z prawa do rękojmi nie musi zgadzać się na żądanie dewelopera. Co więcej, jeśli klient zgodzi się mimo wszystko na naprawienie szkody (zamiast obniżenia ceny nieruchomości), a ta sama usterka pojawi się po raz kolejny, to deweloper traci prawo do ponownej naprawy i musi zaakceptować pierwotne żądanie klienta. 

Nabywca – w ekstremalnych sytuacjach – może też złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Należy jednak być świadomym, że jest to ostateczność, a klient może skorzystać z tej możliwości jedynie wtedy, gdy wady ukryte zakupionego domu czy mieszkania okazały się wadami istotnymi. Jednocześnie warto pamiętać, że jeśli liczba pomniejszych usterek jest naprawdę znacząca, to można je całościowo potraktować jako wadę istotną.

Co do zasady klient, który chce skorzystać z prawa do rękojmi, może również żądać wymiany towaru na nowy. Ta zasada nie obowiązuje jednak w przypadku nieruchomości, co potwierdził w swoim wyroku Sąd Najwyższy. Powodem jest fakt, że nie można wymienić jednego mieszkania na inne, ponieważ nigdy nie będą to identyczne nieruchomości.

Rękojmia za wady nieruchomości: dochodzenie roszczeń

Nabywcy mieszkań z rynku pierwotnego powinni również wiedzieć, jak w praktyce wygląda dochodzenie roszczeń. Jeśli kupujący zażądał usunięcia wady lub obniżenia ceny, to deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do roszczenia. Brak odpowiedzi uznaje się za uznanie roszczenia. 

Jeśli deweloper nie będzie poczuwał się do odpowiedzialności lub uzna roszczenie, ale nie będzie chciał zrealizować żądania konsumenta, konieczne może okazać się wstąpienie na drogę sądową.

Podsumowując – rękojmia dewelopera jest znacznie korzystniejsza dla konsumenta od zwykłej rękojmi, która obowiązuje w przypadku zakupu rzeczy. Nabywca mieszkania powinien również wiedzieć, czego może żądać od dewelopera, a przede wszystkim – jakich terminów musi przestrzegać.