246 
Rozliczenie podatku za dochody osiągnięte z najmu nieruchomości to ważny obowiązek wynajmującego. Do tej pory osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej w tym zakresie mogły zrobić to na dwa sposoby. Sprawdźmy, jak rozliczyć podatek od najmu za 2022 rok i co zmienia się w roku 2023.
Z tego artykułu dowiesz się:
- co zmienia się w podatku od najmu od 2023 roku,
- jak rozliczyć podatek od wynajmu za 2022 rok,
- jaki PIT złożyć w przypadku dochodów z najmu nieruchomości,
- czym rozliczenie ryczałtowe różni się od zasad ogólnych,
- na co zwrócić uwagę, rozliczając ryczałtowy podatek od najmu,
- jak prawidłowo ustalić i opłacić należność za najem nieruchomości.
Podatek od najmu 2023 – co się zmienia?
Rewolucyjne zmiany w systemie podatkowym, jakie bez wątpienia przyniósł Polski Ład, nie ominęły również osób zarabiających na wynajmie nieruchomości. Do tej pory rozliczanie najmu prywatnego było możliwe na dwa sposoby:
- Podatek ryczałtowy od wynajmu umożliwiał łatwe rozliczenie całości osiągniętych przychodów. Do kwoty 120 000 zł stawka wynosi 8,5 proc., nadwyżki ponad ten limit są natomiast opodatkowane stawką 12,5 proc.,
- Rozliczenie na zasadach ogólnych pozwalało zsumować osiągnięte z wynajmu dochody (a więc przychody pomniejszone o koszty ich uzyskania) z innymi dochodami, np. z tytułu umowy o pracę, i rozliczyć je w ramach skali podatkowej.
Od 2023 roku czekają nas jednak spore zmiany w tym zakresie. Jedynym dostępnym modelem rozliczenia będzie podatek ryczałtowy od wynajmu. Wynajem na zasadach ogólnych w 2023 roku i w latach następnych nie będzie już możliwy. Oznacza to, że podatnicy, którzy do tej pory wybierali skalę podatkową, muszą dokonać zmiany systemu rozliczeń.
Jak rozliczyć podatek od najmu w 2023? Istnieje możliwość zmiany
Oczywiście w 2022 roku – za który deklarację roczną składa się w roku 2023 – skala podatkowa wciąż była zgodnym z prawem sposobem rozliczenia podatku od najmu. Podatnicy, którzy wybrali ten model, powinni uwzględnić dochody z najmu na formularzu PIT-36. Co ważne: należy w nim wskazać nie tylko przychody z tego tytułu, ale również poniesione koszty (np. związane z modernizacją lokalu), co pozwoli na optymalizację należności względem fiskusa. Poza tym PIT-36 pozwoli na uwzględnienie dochodów z innych źródeł.
Rozliczając podatek od najmu w 2023 roku, można skorzystać z dodatkowej możliwości zaoferowanej przez ustawodawcę. W związku z tym, że reguły działania skali podatkowej uległy zmianie w trakcie trwania roku podatkowego (1 lipca 2022 roku obniżono stawkę podatku w pierwszym progu z 17 do 12 proc.), istnieje możliwość zamiany ryczałtu za wynajem mieszkania na skalę podatkową. O tym fakcie należy poinformować naczelnika odpowiedniego urzędu skarbowego. Może być to korzystne, zwłaszcza że w tak zwanym Polskim Ładzie 2.0 skala podatkowa oferuje:
- kwotę wolną od podatku w wysokości 30 000 zł,
- 12 proc. podatku do 120 000 zł dochodu, 32 proc. podatku od nadwyżki,
- możliwość wspólnego rozliczenia z małżonkiem lub jako osoba samotnie wychowująca dziecko.
PIT za wynajem mieszkania 2023 – jaki i do kiedy złożyć?
Ryczałt i skalę podatkową wiele różni. Jedną z takich kwestii jest również typ składanej deklaracji. Osoby rozliczające podatek ryczałtowy od wynajmu robią to za pomocą druku PIT-28. Najem na zasadach ogólnych w 2023 roku wymaga natomiast formularza PIT-36. Zwykle różniły się również terminy składania zeznań rocznych. Od 2023 roku na podatników czeka jednak spore uproszczenie – zarówno PIT-28, jak i PIT-36 należy złożyć najpóźniej 2 maja 2023 roku (ze względu na to, że 30 kwietnia jest dniem wolnym od pracy). Można je rozliczyć oczywiście również w formie elektronicznej.
Ryczałt od najmu – najważniejsze informacje
Jakie są dobre informacje dla podatników? Bez wątpienia dużym plusem ryczałtu za wynajem mieszkania jest bardzo łatwy sposób obliczania należności. Podatek płaci się od osiągniętego przychodu, a więc całości środków uzyskanych od najemców. Nie ma możliwości dokonania jakichkolwiek odliczeń i tym samym obniżenia podstawy opodatkowania. Może to znajdować przełożenie na organizację najmu – np. pobieranie od lokatorów należności wobec wspólnoty czy dostawców mediów musi być wyraźnie zaznaczone w umowie, aby nie powstawała należność wobec fiskusa.
Ryczałt od najmu również wiąże się z progiem przychodów. Do 100 tys. zł w skali roku stawka wynosi 8,5 proc., a od nadwyżek trzeba będzie zapłacić 12,5 proc. W tym przypadku nie istnieje kwota wolna od podatku, więc trzeba go naliczać od samego początku otrzymywania należności.
Przykładowo – jeśli w ciągu roku zarobiliśmy na najmie 150 tys. zł, to łączne zobowiązanie względem fiskusa wyniesie 14 750 zł (8500 zł podatku według stawki 8,5 proc. oraz 6250 zł podatku zgodnie ze stawką 12,5 proc. od nadwyżki powyżej progu).
Sam PIT-28 to nie wszystko. Podatek ryczałtowy od wynajmu należy również opłacać w formie zaliczek w ciągu trwania roku podatkowego. Środki powinny trafiać na indywidualny mikrorachunek podatkowy. Do wyboru pozostają przy tym dwa modele rozliczenia: miesięczny oraz kwartalny.
Pierwszy z nich nie wymaga składania żadnych deklaracji, wystarczy przelać należny podatek do 20. dnia miesiąca następującego po tym, w którym osiągnięto pierwszy w danym roku podatkowym przychód z tytułu wynajmu. Osoby, które decydują się na rozliczenie kwartalne, muszą poinformować o tym fiskusa w składanej po zakończeniu roku deklaracji PIT-28. Podatek powinien natomiast trafić na konto do 20. dnia miesiąca następującego po zakończeniu wybranego kwartału. Istnieje przy tym jedno istotne ograniczenie – z kwartalnego sposobu rozliczania mogą korzystać podatnicy, których przychody z tytułu najmu w poprzednim roku podatkowym nie przekroczyły równowartości 200 tys. euro.
Czy typ umowy ma wpływ na formalności? Najem okazjonalny a podatek
Jak widać, formalności związane z podatkiem od najmu są stosunkowo proste. Aby zacząć go płacić, nie jest konieczne składanie odrębnej deklaracji. W zupełności wystarczy terminowe wpłacenie środków na własny mikrorachunek podatkowy, a następnie rozliczenie się z fiskusem za pomocą formularza PIT.
Nieco inaczej wygląda to, jeśli zastosowanie ma najem okazjonalny. Podatek wprawdzie nadal będzie rozliczany ryczałtem według takich samych zasad, jednak wynajmujący musi zgłosić sam fakt zawarcia umowy do odpowiedniego urzędu skarbowego. Wynika to wprost z Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Na życzenie najemcy właściciel ma także obowiązek przedstawienia potwierdzenia zgłoszenia.
O czym pamiętać przy ryczałcie od najmu?
Z pewnością samo rozliczenie podatku ryczałtowego od wynajmu nie powinno sprawiać większych problemów nawet osobom, które wcześniej w ogóle nie osiągały przychodów z tego tytułu albo korzystały z rozliczenia na zasadach ogólnych. Jednocześnie podstawowa kwestia, która może wpłynąć na wzrost należności, dotyczy strony ponoszącej koszty związane z utrzymaniem i eksploatacją mieszkania. W umowie należy zaznaczyć, że są nią najemcy, a wynajmujący jedynie pośredniczy w regulowaniu należności.
W przeciwnym wypadku konieczne może stać się opłacanie zryczałtowanego podatku od całej otrzymywanej od nich kwoty, a więc poza wysokością czynszu również np. przekazywanych opłat za media czy na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.
Jak bardzo błędne określenie obowiązków stron może wpłynąć na wysokość podatku od najmu? Przyjrzyjmy się następującej sytuacji.
Załóżmy, że podatnik wcześniej stosował rozliczenie na zasadach ogólnych i mieścił się w pierwszym progu podatkowym (stawka podatku wynosi 12 proc.). Jeżeli pobierał od lokatora 1500 zł czynszu, z czego 500 zł przeznaczał na opłaty, wysokość podatku (bez uwzględniania kwoty wolnej od podatku i kwoty zmniejszającej podatek) wynosiłaby 12 proc. dochodu, a więc 120 zł.
W takim samym wariancie przy niższej stawce ryczałtu od wynajmu podatek wyniesie 127,50 zł, ponieważ należność jest liczona od całości kwoty.
Bez wątpienia warto również przyjrzeć się, w jaki sposób ta kwestia została uregulowana w obowiązujących obecnie umowach najmu rozliczanych do tej pory na zasadach ogólnych.
114
No Comments