635 
Najem okazjonalny bywa wymieniany jako jeden z najlepszych sposobów na ochronę właściciela nieruchomości przed nieuczciwymi najemcami. Czy tak jest w rzeczywistości? Poznajmy wszystkie formalności i koszty związane z wynajmem okazjonalnym, aby ocenić, kiedy to rozwiązanie jest korzystne.
Z tego artykułu dowiesz się:
- co to jest najem okazjonalny,
- czym różni się najem okazjonalny od tradycyjnego,
- z jakich elementów składa się umowa okazjonalna,
- jakie formalności wiążą się z wynajmem mieszkania okazjonalnym,
- jakie są koszty umowy najmu okazjonalnego.
Definicja najmu okazjonalnego – co to jest i jak działa?
Co to jest najem okazjonalny? Pod tym pojęciem kryje się specjalny typ wynajmu nieruchomości, który wszedł w życie na mocy Ustawy z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów. Elementem takiej umowy jest obowiązkowa klauzula o dobrowolnym poddaniu się eksmisji w trybie przyspieszonym, jeśli najemca złamie postanowienia zawarte w tym dokumencie, m.in.:
- będzie użytkować lokal niezgodnie z przeznaczeniem określonym w umowie,
- nie uiści opłaty za wynajem przez 3 miesiące,
- podnajmie nieruchomość innym osobom bez zgody wynajmującego.
Jeśli dojdzie do takiej sytuacji, właściciel powinien postępować zgodnie z następującymi krokami.
- Wysłanie żądania opróżnienia lokalu w ciągu 7 dni od daty doręczenia tego wezwania.
- Złożenie w sądzie wniosku o nadanie klauzuli wykonalności umowie okazjonalnej podpisanej przez najemcę w obecności notariusza. Do wniosku należy dołączyć wyżej wspomniane wezwanie.
- Oczekiwanie na uruchomienie procedury przyspieszonej eksmisji.
Co istotne, wynajem mieszkania okazjonalny jest możliwy tylko wtedy, gdy właściciel nieruchomości nie prowadzi działalności gospodarczej polegającej na odpłatnym udostępnianiu lokali.
Czym różni się najem okazjonalny od tradycyjnego?
Największą różnicą między najmem okazjonalnym a tym odbywającym się w tradycyjnym trybie jest właśnie wyżej wspomniana klauzula o dobrowolnym poddaniu się eksmisji. Z tym faktem wiąże się też główna korzyść związana z wynajmem okazjonalnym. Jest nią ochrona interesów wynajmującego, który czasem bywa bezradny, gdy trafi na nieuczciwych najemców. Polskie prawo jest bowiem zorientowane na ochronę najemców, a nie właścicieli – nawet jeśli ci pierwsi nie płacą za wynajem czy wręcz niszczą mienie wynajmującego.
Posiadanie zwykłej umowy nie daje takich możliwości egzekwowania swoich praw jak wynajem okazjonalny. Co to znaczy? Przede wszystkim łatwość pozbycia się problematycznych lokatorów w sytuacji, gdy nie wywiązują się ze swoich obowiązków względem właściciela i jawnie łamią postanowienia umowy. Pozwala na to zabezpieczenie przez osoby trzecie pod postacią klauzuli o dobrowolnym poddaniu się eksmisji ze wskazaniem lokalu zastępczego. Nie mają tu zastosowania przepisy prawne uniemożliwiające dokonanie eksmisji zimą lub wtedy, gdy lokatorem jest kobieta z dziećmi.
Mimo tych oczywistych korzyści dla właściciela warto też mieć świadomość tego, że wynajem okazjonalny nie jest pozbawiony wad. Należą do nich m.in.:
- utrudniona ścieżka formalności – nie da się podpisać umowy najmu okazjonalnego bez notariusza, a to oznacza konieczność ustalenia spotkania pasującego wszystkim zainteresowanym;
- dodatkowe koszty – trzeba liczyć się z dodatkowym wydatkiem, którego nie sposób uniknąć przy wynajmie okazjonalnym. Koszt konsultacji notarialnej może wynieść ok. 400 zł. Choć nie jest to kwestia uregulowana prawnie, to jednak zwykle ponosi ją właściciel mieszkania;
- wątpliwości najemców – nie każdy zgadza się na podpisanie umowy najmu okazjonalnego, co sprawia, że liczba zainteresowanych może okazać się niższa niż w przypadku lokalu wynajmowanego w tradycyjny sposób;
problemy z lokalem zastępczym – umowa najmu okazjonalnego musi zawierać załącznik ze wskazaniem lokalu, do którego najemca może przeprowadzić się w razie eksmisji. Chociaż właściciel tego lokalu zastępczego zobowiązuje się na piśmie do przyjęcia najemcy, jeśli zajdzie taka potrzeba, to może zmienić zdanie. W tym przypadku właścicielowi nie pozostaje nic innego jak dochodzić swoich praw w sądzie. Do czasu rozwiązania tej kwestii na drodze sądowej eksmisja nie może zostać przeprowadzona.
Umowa okazjonalna – co to i z jakich elementów się składa?
Umowę najmu okazjonalnego można zawrzeć na maksymalnie 10 lat. Musi ona mieć formę fizyczną i zostać podpisana w obecności notariusza. Od standardowej umowy wynajmu nieruchomości odróżnia ją nie tylko sama forma, ale też obowiązkowe załączniki:
- oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i opuszczeniu lokalu po wygaśnięciu umowy,
- oświadczenie najemcy o lokalu, do którego może przeprowadzić się w razie eksmisji z wynajmowanego mieszkania,
- oświadczenie właściciela wyżej wspomnianego lokalu zastępczego, w którym zobowiązuje się on do przyjęcia do siebie najemcy, jeśli umowa najmu zostanie rozwiązana.
Formalności związane z wynajmem okazjonalnym – notariusz i jego rola
Wymienione załączniki muszą przyjąć formę aktu notarialnego – stąd też wynika konieczność odwiedzenia notariusza. Wynajem okazjonalny nie może dojść do skutku bez spełnienia tego warunku.
Czy umowa podpisana bez notariusza jest ważna? Tak, jednak nie może zawierać wyżej wspomnianych klauzul. Aby pozostawały one w mocy, dokument musi zostać sporządzony przez notariusza i podpisany w jego obecności. Jest to konieczne, aby móc później egzekwować wynikające z niego prawa dotyczące eksmisji w trybie przyspieszonym.
Umowa najmu okazjonalnego – koszty dla najemcy i wynajmującego
W przypadku najmu okazjonalnego koszt ponoszony przez wynajmującego jest ustalony prawnie. Kwestię tę reguluje artykuł 19a ust. 7 Ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z nim opłata za tę usługę nie może być wyższa niż jedna dziesiąta minimalnego wynagrodzenia za pracę. Biorąc to pod uwagę, można precyzyjnie określić wysokość opłaty za podpisanie umowy najmu okazjonalnego u notariusza. W 2023 roku będzie to 349 zł, ponieważ od 1 stycznia 2023 roku podstawowego minimalne wynagrodzenie w Polsce zostało podniesione do 3490 zł brutto.
Do tego trzeba doliczyć dodatkową opłatę za sporządzenie wypisów aktu notarialnego. Zwykle jest ok. 6 zł za każdą rozpoczętą stronę. Podsumowując wszystkie koszty podpisania umowy najmu okazjonalnego, cena może sięgnąć ok. 400 zł.
Źródła:
139
No Comments