571 
Właściwe uregulowanie wynajmu nieruchomości to ważne zabezpieczenie dla obu stron. Choć umowa notarialna wynajmu mieszkania nie jest obowiązkowa, skorzystanie z tej możliwości może ograniczyć ryzyko wystąpienia dalszych problemów. Sprawdźmy, jakie są zalety tego rozwiązania.
Z tego artykułu dowiesz się:
- kiedy umowę najmu należy podpisać u notariusza;
- czym jest najem okazjonalny;
- jakie elementy wchodzą w skład umowy najmu okazjonalnego;
- dlaczego warto podpisać umowę najmu u notariusza.
Umowa notarialna najmu mieszkania przy najmie okazjonalnym
Zawarcie umowy najmu mieszkania jest bardzo proste. Jedyne, co będzie potrzebne, to wzór umowy zawierający najważniejsze informacje na temat przedmiotu i reguł najmu oraz podpisy wynajmującego i najemcy. Taka umowa jest oczywiście zgodna z prawem i obie strony są zobowiązane do jej przestrzegania. Jeśli tego nie robią, często okazuje się, że w niewystarczającym stopniu chroni ich interesy. W sposób szczególny dotyczy to wynajmującego, który może mieć duże problemy z eksmisją lokatora, jeśli ten nie reguluje swoich zobowiązań lub nie chce opuścić nieruchomości po zakończeniu umowy.
W polskim porządku prawnym istnieje jednak rozwiązanie, które może znacząco ograniczyć ryzyko związane z wynajmem. Najem okazjonalny został ujęty w Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Dzięki wyjątkowej konstrukcji ułatwia dokonanie eksmisji, jeśli najemca utraci prawo do korzystania z nieruchomości.
Uczciwy najemca nie ma jednak powodów do obaw – również zyskuje zdecydowanie wyższe gwarancje i jasne zasady współpracy z wynajmującym. Przy tym rodzaju wynajmu mieszkania notariusz będzie musiał poświadczyć oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. To właśnie dzięki temu załącznikowi możliwe jest usprawnienie eksmisji nieuczciwego lokatora.
Czym najem okazjonalny różni się od standardowego?
Najem okazjonalny jest zdecydowanie bardziej sformalizowany od standardowego najmu. W jego przypadku:
- właściciel lokalu musi być osobą fizyczną i nie może prowadzić działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali;
- umowa najmu okazjonalnego może być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat;
- do umowy należy dołączyć poświadczone notarialnie oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu;
- najemca musi wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku eksmisji;
- wynajmujący musi złożyć oświadczenie o zgodzie na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu; na życzenie najemcy podpis musi być poświadczony notarialnie;
- kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu;
- umowa najmu okazjonalnego i wszystkie zmiany muszą przybrać formę pisemną.
To jednak nie koniec obowiązków, ponieważ w ciągu 14 dni wynajmujący musi zgłosić fakt podpisania notarialnej umowy najmu naczelnikowi urzędu skarbowego, a na żądanie najemcy przedstawić mu potwierdzenie tej czynności.
Po co akt notarialny przy wynajmie mieszkania?
Pod względem technicznym w przypadku najmu okazjonalnego podpisanie umowy najmu u notariusza (a właściwie jej części, czyli oświadczenia najemcy) jest po prostu niezbędne. W przeciwnym razie nie będzie możliwe skorzystanie z podstawowej zalety tego rozwiązania, czyli uproszczonej eksmisji. Dlaczego? Kiedy dochodzi do sytuacji, w której najemca nie chce opuścić mieszkania na żądanie wynajmującego, wystarczy złożenie do sądu wniosku o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności. Nie jest konieczne ani wszczynanie postępowania eksmisyjnego, ani uwzględnianie okresu ochronnego, kiedy nie wykonuje się wyroków eksmisyjnych (pomiędzy 1 listopada i 31 marca) lub sytuacji życiowej najemców.
Czy umowa najmu bez notariusza jest ważna?
Należy podkreślić, że umowa najmu mieszkania u notariusza jest obowiązkowa jedynie w przypadku najmu okazjonalnego. Standardową umowę najmu regulują przepisy Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 659 w jej ramach wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez oznaczony lub nieoznaczony czas, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Co ciekawe, prawo nie wymaga nie tylko sporządzenia umowy najmu u notariusza, ale nawet przygotowywania jej w formie pisemnej. Art. 660 wskazuje jedynie, że najem nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinien być zawarty na piśmie. Jeśli tak się nie stanie, będzie on rozpatrywany jako zawarty na czas nieoznaczony. Nawet umowa ustna będzie więc ważna, choć z pewnością nie jest to dobre rozwiązanie – dowiedzenie ustaleń pomiędzy stronami może być trudne lub niemożliwe.
Ile kosztuje umowa notarialna wynajmu mieszkania?
Pewną wadą najmu okazjonalnego są bez wątpienia dodatkowe koszty i procedury.
W przypadku umowy notarialnej wynajmu mieszkania koszt również został określony w ustawie. Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia nie może być wyższe niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę (pomiędzy styczniem a lipcem 2023 roku jest to maksymalnie 349 zł, a pomiędzy lipcem a grudniem 360 zł). Kancelarie notarialne mogą oczywiście proponować również niższe stawki.
Kto płaci za notariusza przy umowie najmu? Ustawodawca pozostawia stronom dowolność w tym zakresie. Z reguły wydatki ponosi właściciel ze względu na to, że najem okazjonalny chroni przede wszystkim jego interes. Kosztami może jednak zostać obciążony również najemca.
Podpisywanie umowy najmu u notariusza staje się coraz bardziej popularne przede wszystkim dzięki zdecydowanie wyższemu poziomowi bezpieczeństwa. Wbrew pozorom z tej szczególnej formy zawierania umowy najmu korzysta nie tylko wynajmujący. Jest ona bowiem korzystna również z perspektywy najemcy.
377
No Comments