Najemca: kto to, czym różni się od wynajmującego lokal? Prawa i obowiązki

Szukasz mieszkania na wynajem, ale jeszcze nie do końca rozróżniasz, kto to jest najemca, a kto – wynajmujący? Nie wiesz jakie przysługują Ci prawa i obowiązki? Musisz się tego dowiedzieć, aby podjąć świadomą decyzję i cieszyć się bezpiecznym i satysfakcjonującym wynajmem.  

Wyjaśnijmy najważniejsze zagadnienia:  kto to jest najemca, a kto wynajmujący?  Do czego są zobowiązani i jakie prawa im przysługują?

Kto to jest najemca? Definicja

Najemca to strona umowy wynajmu nieruchomości. Według ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, najemca to osoba, która używa lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Jest to zazwyczaj osoba fizyczna lub firma, która podpisuje umowę najmu z właścicielem nieruchomości, czyli wynajmującym (też może być osobą fizyczną lub firmą),  a następnie korzysta z mieszkania, płacąc za to czynsz. 

Kodeks cywilny również określa kim jest najemca. Definicja najemcy przedstawia go jako osobę, która uzyskuje prawo do korzystania z nieruchomości na określony czas i za określony czynsz. Najemca zobowiązany jest do przestrzegania postanowień umowy najmu oraz do opłacania czynszu w terminie. Kodeks cywilny reguluje wiele kwestii związanych z wynajmem, w tym prawa najemcy i obowiązki najemcy, a także procedury zawierania i wypowiadania umowy najmu. 

Warto podkreślić, że najemca może być osobą fizyczną, która chce wynająć mieszkanie na cele mieszkalne lub przedsiębiorcą, który potrzebuje lokalu na cele komercyjne.  

Najemca a wynajmujący

Terminy „najemca” i „wynajmujący” są często mylone ze sobą, zwłaszcza w języku potocznym. Ta mylność wynika z podobieństwa brzmienia tych słów i domniemaniu, że jedna strona najmuje nieruchomość, a druga ją wynajmuje. Jednak dokładne zrozumienie, kto to jest najemca, a kto wynajmujący ma ogromne znaczenie, aby uniknąć nieporozumień w procesie wynajmu nieruchomości.  

Jasne rozróżnienie między najemcą a wynajmującym jest kluczowe, ponieważ każda z tych stron ma swoje specyficzne prawa i obowiązki, a także odpowiedzialności w ramach umowy najmu. Tak więc:  wynajmujący to osoba lub firma, która jest właścicielem nieruchomości, a najemca to osoba lub firma, która wynajmuje tę nieruchomość. Omówmy te kwestie szczegółowo.  

• Najemca to osoba lub firma, która wynajmuje nieruchomość od właściciela, czyli wynajmującego. Najemca jest beneficjentem umowy najmu i otrzymuje prawo do korzystania z nieruchomości w zamian za uiszczenie czynszu. To on lub ona zamieszkuje mieszkanie lub prowadzi działalność w lokalu użytkowym. Najemca ma określone prawa i obowiązki, takie jak terminowe płacenie czynszu, dbanie o nieruchomość oraz przestrzeganie regulaminów wspólnot i spółdzielni lub innych ustalonych zasad. 
• Wynajmujący to osoba fizyczna lub firma, która jest właścicielem nieruchomości i udziela jej w najem. Wynajmujący jest osobą, która zawiera umowę najmu z najemcą, ustala wysokość czynszu oraz określa warunki najmu. To on lub ona ponosi odpowiedzialność za utrzymanie nieruchomości w odpowiednim stanie, przeprowadzanie ewentualnych napraw, a także spełnianie swoich obowiązków wobec najemcy zgodnie z umową i obowiązującym prawem. 

Różnica między tymi dwoma terminami polega więc na ich rolach i pozycjach w procesie wynajmu nieruchomości. Najemca to osoba, która wynajmuje nieruchomość, czyli staje się użytkownikiem, podczas gdy wynajmujący to osoba lub firma, która udziela w najem nieruchomość, czyli jest jej właścicielem.  

>>> CZYTAJ TAKŻE: Co to jest najem okazjonalny?

Przepisy dotyczące wynajmu mieszkania

Dla przyszłych najemców, rozważających wynajem mieszkania, niezwykle istotne jest zrozumienie przepisów regulujących tę umowę. Warto zacząć od zapoznania się z dwoma ustawami, które definiują te kwestie:  

• ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego; 
• Kodeks cywilny. 

Najemca mieszkania lub lokalu jest objęty wieloma przepisami prawnymi, które znajdują się w przytoczonych ustawach. Przede wszystkim, umowa najmu mieszkania jest regulowana przez Kodeks cywilny, który zawiera ogólne zasady wynajmu nieruchomości. Ustawa o ochronie praw lokatorów, ma za zadanie chronić najemców mieszkań, przede wszystkim poprzez określenie ich praw, takich jak prawo do spokoju, bezpieczeństwa, a także ochronę przed niesłusznym wypowiedzeniem umowy najmu przez wynajmującego.  

Zrozumienie tych przepisów jest kluczowe dla zapewnienia sobie bezpiecznego wynajmu mieszkania, zarówno przez wynajmującego, jak i najemcę. 

Prawa i obowiązki najemcy

Prawa najemcy mieszkania i jego zobowiązania względem właściciela lokalu to niezmiernie istotna część każdej umowy najmu nieruchomości. Zrozumienie tych praw jest kluczowe dla zapewnienia najemcom uczciwych i bezpiecznych warunków wynajmu. Poniżej omówimy niektóre z najważniejszych praw i obowiązków najemcy, które są chronione przez polskie prawo. 

Prawa najemcy mieszkania

Pierwszym i fundamentalnym prawem najemcy jest prawo do spokoju i bezpieczeństwa. Najemcy mają prawo do korzystania z wynajmowanego mieszkania w sposób, który nie zakłóca ich prywatności i komfortu. Wynajmujący nie może naruszać tych praw, na przykład wchodząc do mieszkania bez uprzedniego powiadomienia i uzyskaniu zgody.  

Lokator powinien jednak udostępnić właścicielowi lokal w celu dokonania okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania. W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale.  

Kolejnym ważnym prawem najemcy jest prawo do dostępu do nieruchomości. Najemcy mają prawo do swobodnego korzystania z wynajmowanego mieszkania, pod warunkiem przestrzegania umowy najmu i przepisów dotyczących terminowego płacenia czynszu. 

Prawo najemcy do właściwego utrzymania nieruchomości to również kluczowy aspekt. Wynajmujący ma obowiązek utrzymywać mieszkanie w dobrym stanie technicznym i przeprowadzać ewentualne naprawy. Najemca ma prawo zgłaszać usterki i oczekiwać ich naprawienia przez wynajmującego. 

Prawa najemcy obejmują także ochronę przed niesłusznym wypowiedzeniem umowy najmu. Wynajmujący nie może wypowiedzieć umowy bez uzasadnionego powodu i z zachowaniem określonych terminów w umowie oraz przepisach prawa. 

Należy pamiętać, że prawa najemcy są szczegółowo regulowane przez ustawę o ochronie praw lokatorów oraz Kodeks cywilny. Dlatego też każdy najemca mieszkania powinien zapoznać się z tymi przepisami, aby chronić swoje interesy.  

Obowiązki najemcy 

Obok praw, najemca ma również obowiązki. Jednym z podstawowych obowiązków najemcy jest regularne i terminowe opłacanie czynszu, zgodnie z postanowieniami umowy najmu. Nieprzestrzeganie tego obowiązku może prowadzić do problemów prawnych i wypowiedzenia umowy. 

Najemcy lokalu mają obowiązek dbać o wynajmowaną nieruchomość i zachować ją w dobrym stanie technicznym. To oznacza, że muszą unikać zniszczeń oraz dokonywać napraw, które nie wynikają z bieżącego utrzymania nieruchomości.  

Jeśli w trakcie wynajmu nieruchomości pojawią się jakiekolwiek usterki lub problemy techniczne, najemcy mają obowiązek natychmiast powiadomić wynajmującego i umożliwić dostęp do nieruchomości w celu dokonania napraw. Jeśli natomiast usterka wynikła z ich winy, np. poplamienie ścian, muszą dokonać naprawy na swój koszt.  

Co musi naprawiać najemca, a co właściciel?

Szczegółowy zakres obowiązków naprawczych po stronie najemcy określa ustawa o ochronie praw lokatorów. Dotyczy to napraw i konserwacji:  

1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych; 

2) okien i drzwi; 

3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą; 

4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą; 

5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej; 

6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów; 

7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana; 

8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym  niezwłoczne usuwanie ich niedrożności; 

9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez: 

• malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
• malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu. 

W przypadku nieruchomości znajdujących się na osiedlach lub w budynkach z wieloma lokatorami, najemcy muszą przestrzegać regulaminów wspólnot, czy spółdzielni oraz innych zasad, które zostały ustalone na danym osiedlu. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.  

Najemcy mają obowiązek szanować spokój innych mieszkańców i nie mogą zakłócać porządku. Co ważne, jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia. 

>>> CZYTAJ TAKŻE: Czym jest najem krótkoterminowy lokalu mieszkalnego?

Obowiązki najemcy po zakończeniu najmu mieszkania

Obowiązki najemcy nie kończą się wraz z wygaśnięciem umowy najmu. Istnieją pewne kluczowe obowiązki, które najemca ma także po zakończeniu najmu.  

Jeśli najemca lokalu chce zakończyć umowę najmu, musi to uczynić zgodnie z określonymi w umowie i przepisami prawa terminami i procedurami. Po zakończeniu umowy najmu, najemcy mają obowiązek zwrócić nieruchomość w stanie zgodnym z tym, w jakim ją otrzymali, z wyłączeniem normalnego zużycia wynikającego z użytkowania. Należy dokładnie aktualny  sprawdzić stan nieruchomości z tym jaki został przedstawiony w protokole zdawczo-odbiorczym.  Jeśli to konieczne, najemca mieszkania musi przeprowadzić niezbędne prace remontowe.  

Jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia. 

Najemca musi uregulować wszystkie zaległości finansowe wobec wynajmującego, włączając w to opłaty czynszowe i ewentualne inne koszty związane z najmem, takie jak rachunki za media. Powinien też zwrócić wynajmującemu wszelkie klucze do nieruchomości oraz dokumenty związane z mieszkaniem.  

Jest również odpowiedzialny za pozostawienie nieruchomości w czystym i uporządkowanym stanie. To obejmuje usunięcie wszelkich pozostałości po swoim pobycie, np. rzeczy osobistych czy sprzętów.  

Najem musi zakończyć się w wyznaczonym terminie określonym w umowie najmu lub na mocy przepisów prawa. Opóźnienia mogą prowadzić do dodatkowych opłat oraz oczywiście niezadowolenia właściciela mieszkania. Wykonanie tych obowiązków w należyty sposób może ułatwić proces wynajmu innych nieruchomości w przyszłości, gdyby potrzebne były rekomendacje wynajmującego.  

Niewywiązywanie się z obowiązków najemcy: skutki 

Jeśli najemca nie będzie wywiązywać się ze swoich obowiązków zgodnie z umową najmu i obowiązującymi przepisami prawa, może to prowadzić do różnych konsekwencji zarówno dla niego, jak i dla wynajmującego. Co może się wydarzyć?  

• Wynajmujący może zdecydować się wypowiedzieć umowę najmu, jeśli najemca mieszkania nie przestrzega warunków umowy lub nie płaci czynszu w terminie. Wynajmujący musi jednak postępować zgodnie z procedurami określonymi w przepisach prawa i umowie. 
• Jeśli najemca zalega z płatnościami, wynajmujący może podjąć kroki w celu odzyskania zaległych kwot. To może obejmować skierowanie sprawy do sądu lub skorzystanie z usług windykacyjnych. 
• Jeśli najemca spowoduje szkody w nieruchomości, może być odpowiedzialny za ich naprawę lub pokrycie kosztów związanych z naprawami. Ponadto, strony mogą ponosić koszty prawne związane z ewentualnymi sporami wynikającymi z naruszenia umowy najmu. 
• Jeśli umowa najmu przewiduje wpłacenie kaucji, wynajmujący może zatrzymać tę kwotę lub jej część w przypadku, gdy najemca nie spełni swoich obowiązków, takich jak opłacenie zaległego czynszu lub naprawa szkód. 
• W skrajnych przypadkach, gdy najemca nie wywiązuje się z obowiązków lub narusza prawo w sposób poważny, wynajmujący może wnieść pozew o eksmisję, co ostatecznie może doprowadzić do przymusowego opuszczenia nieruchomości przez najemcę. 

Dlatego też warto unikać sporów i konfliktów poprzez odpowiednią komunikację, rozwiązywanie problemów na bieżąco i przestrzeganie warunków umowy.  

>>> SPRAWDŹ: Atrakcyjne mieszkania w Krakowie

Kim jest najemca i do czego jest zobowiązany? Wnioski  

Wynajem nieruchomości to proces, który wiąże się zarówno z prawami, jak i obowiązkami najemcy i wynajmującego. Zrozumienie różnicy między tymi dwoma rolami jest istotą bezkonfliktowego przebiegu wynajmu. 

Dla przyszłych najemców, zalecamy dokładne zapoznanie się z umową najmu, aby uniknąć przyszłych problemów. Warto również utrzymywać regularny kontakt z wynajmującym i uczciwie przestrzegać wszelkich ustalonych zasad dotyczących lokalu mieszkalnego. 

Należy pamiętać, że relacje między najemcami a wynajmującymi oparte na zrozumieniu, szacunku i uczciwości są receptą udanego wynajmu nieruchomości. Dlatego każda ze stron we własnym zakresie powinna starać się je nawiązać i podtrzymać.