Jak uzyskać pozwolenie na budowę? Czas oczekiwania, cena, formalności

Sprawdź, kto wydaje pozwolenie na budowę, ile ono kosztuje i jakie dokumenty musisz dostarczyć wraz z wnioskiem. Pokazujemy, jak krok po kroku przejść przez ten proces. Co mówi na ten temat prawo budowlane?

Sprawdź także, kto musi uzyskać pozwolenie na budowę domu i w jakim przypadku można być zwolnionym z tego obowiązku. Gdzie składa się wniosek o wydanie decyzji? Wszystkiego dowiesz się z poniższego tekstu.

Co to jest pozwolenie na budowę?

Pozwolenie na budowę to decyzja administracyjna, na podstawie której możesz rozpocząć budowę obiektu budowlanego, np. domu. W przypadkach, kiedy jest ona wymagana,

Nie ma jednego określonego wzoru dokumentu pozwolenia na budowę i może on zawierać indywidualne ustalenia dla danego budynku, np.:

• szczególne warunki zabezpieczenia terenu budowy,
• czas użytkowania tymczasowych obiektów budowlanych,
• konieczność uzyskania pozwolenia na użytkowanie lub złożenia zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Na życzenie nabywcy deweloper ma obowiązek przedstawić pozwolenie na budowę, odpis wpisu do księgi wieczystej, prospekt informacyjny czy projekt budowlany.

Kiedy potrzebne jest pozwolenie na budowę?

Pozwolenie na budowę będzie Ci potrzebne, kiedy chcesz wybudować, rozbudować, nadbudować, odbudować lub przebudować obiekty budowlane. Ustawa Prawo budowlane nie wymienia, o jakich konkretnie mowa. Aby dowiedzieć się więcej, musisz zapoznać się z zawartą w niej listą obiektów, które takiego zezwolenia nie wymagają, i wtedy rozeznać, czy chodzi o Twoją inwestycję.

Zgodnie z Ustawą Prawo budowlane nie potrzebujesz pozwolenia na budowę (ale musisz zgłosić zamiar budowy) m.in.:

• wolnostojących, jednorodzinnych budynków mieszkalnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;
• wolnostojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m kw., których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora (czyli np. nie na wynajem);
• oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,50 m sześc. na dobę;
• zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m sześc.;
• tymczasowych obiektów budowlanych niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, ale nie później niż przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy obiektu określonego w zgłoszeniu;
• wolnostojących parterowych budynków gospodarczych, garaży, wiat o powierzchni zabudowy do 35 m kw., przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m kw. powierzchni działki;
• przydomowych ganków, oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m kw., przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m kw. powierzchni działki;
• wolnostojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy: a) do 35 m kw.; b) powyżej 35 m kw., ale nie więcej niż 70 m kw., przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych do 6 m i wysięgu wsporników do 2 m, przy czym liczba tych budynków na działce nie może być większa niż jeden na każde 500 m kw. powierzchni działki.

Co to dla Ciebie znaczy? Musisz ubiegać się o pozwolenie na budowę, m.in. gdy:

• dom ma mieć powierzchnię większą niż 70 m kw.;
• obszar oddziaływania domu wykracza poza działkę lub działki, na których został zaprojektowany;
• prawo wymaga, aby przeprowadzić postępowanie środowiskowe, bo Twoja działka znajduje się na terenie objętym ochroną przyrody. (Pozwala to uzgodnić, czy dom, który chcesz zbudować, nie będzie szkodzić środowisku).

Pozwolenie na budowę czy zgłoszenie budowy?

Co ważne, wkrótce ma nastąpić nowelizacja przepisów budowlanych. Dzięki niej z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę będę zwolnieni wszyscy inwestorzy, którzy budują domy:

• wolnostojące,
• o maksymalnie dwóch kondygnacjach,
• o dowolnym metrażu,
• przeznaczone na własne potrzeby mieszkaniowe (czyli nie możesz budować domu np. na wynajem),
• o obszarze oddziaływania w całości mieszczącym się na działce lub działkach, na których budynek zaprojektowano.

Budynki mieszkalne muszą spełniać wszystkie powyższe warunki, aby móc jedynie zgłaszać ich budowę.

CZYTAJ TAKŻE >>> Ekologiczne trendy w budownictwie mieszkaniowym

Kto wydaje zgodę na budowę?

Pozwolenie na budowę wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej (art. 1a ustawy Prawo budowlane), czyli:

• starosta,
• prezydent miasta,
• wojewoda (tylko dla skomplikowanych obiektów budowlanych, których raczej nie realizują osoby prywatne).

Jakie dokumenty dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę?

Zanim złożysz wniosek o pozwolenie na budowę, przygotuj poniższy zestaw dokumentów, który musisz dostarczyć do urzędu.

1. Projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych lub jego kopia poświadczona za zgodność z oryginałem przez projektanta w formie: papierowej (trzy egzemplarze) lub elektronicznej.
2. Projekt architektoniczno-budowlany w formie: papierowej (trzy egzemplarze) lub elektronicznej.
3. Opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty (lub ich kopie), jeśli wymagają tego od Ciebie przepisy odrębnych ustaw.
4. Zaświadczenie potwierdzające uprawnienia projektanta do projektowania domów. Musi być ono wydane przez właściwą izbę samorządu zawodowego i być aktualne w dniu, w którym został opracowany projekt budynku.
5. Oświadczenie, że masz prawo dysponować nieruchomością na cele budowlane.
6. Decyzja o warunkach zabudowy (jeśli dla terenu, na którym planujesz budowę, nie ma ustalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego).
7. Oświadczenie projektanta o możliwości podłączenia domu do istniejącej sieci ciepłowniczej (gdy przewidywane jest wykorzystywanie ciepła na potrzeby ogrzewania lub podgrzewania ciepłej wody użytkowej).
8. Potwierdzenie zapłaty (jeśli część domu będzie służyć w innych celach niż mieszkaniowe, np. będziesz prowadzić sklep).
9. Pełnomocnictwo w sprawach administracyjnych i potwierdzenie uregulowania za nie opłaty skarbowej (jeśli wniosku nie składasz osobiście i zlecasz to osobie innej niż małżonek, dzieci, rodzice, dziadkowie, wnuki lub rodzeństwo).
10. Inne dokumenty (dopytaj w urzędzie powiatowym lub urzędzie miasta, czy musisz dostarczyć dodatkowe dokumenty).

Gdzie złożyć wniosek o pozwolenie na budowę?

Wniosek o pozwolenie na budowę domu złożysz:

• w urzędzie (starostwo lub urząd miasta na prawach powiatu),
• listownie (na adres urzędu właściwego dla regionu, gdzie planujesz budowę),
• elektronicznie (za pośrednictwem portalu e-Budownictwo).

>> Nie chcesz samodzielnie budować domu? SPRAWDŹ deweloperów w swojej okolicy!

Czas oczekiwania na rozpatrzenie wniosku o pozwolenie na budowę

Urząd na rozpatrzenie Twojego wniosku o pozwolenie na budowę ma 65 dni kalendarzowych od dnia jego złożenia.

Przykładowo: składasz wniosek 2 października. Odpowiedź powinieneś uzyskać do 5 grudnia.

Jeśli w tym czasie organ nie wyda Ci stosownej decyzji, za każdy dzień zwłoki będzie musiał zapłacić 500 zł wojewodzie, który go nadzoruje.

Decyzja urzędu staje się prawomocna po upływie 14 dni od dnia, w którym ją otrzymasz, i w tym czasie żadna ze stron nie wniosła odwołania lub wszystkie zrzekły się tego prawa.

Ile kosztuje pozwolenie na budowę?

Nie poniesiesz opłat za wydanie decyzji o pozwoleniu na:

• budowę budynków mieszkalnych,
• budowę lub remont obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych wskutek działalności spowodowanej ruchem zakładu górniczego lub klęsk żywiołowych,
• remont obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków.

Opłata za pozwolenie na budowę jest jednak obowiązkowa dla inwestorów, którzy ubiegają się o uzyskanie decyzji m.in. dla:

• budynków przeznaczonych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza i leśna (1 zł za każdy m kw. powierzchni użytkowej, ale nie więcej niż 539 zł);
• budynków do celów gospodarczych w gospodarstwie rolnym (14 zł);
• studni oraz urządzeń do usuwania nieczystości stałych i ścieków (20 zł);
• budowli związanych z produkcją rolną (112 zł).

Co w sytuacji, gdy starasz się o decyzję administracyjną dla więcej niż jednego obiektu budowlanego? Wtedy opłata za pozwolenie na budowę jest pobierana od każdego budynku (chyba że jest to pozwolenie na budowę zwolnione z opłat).

Jeśli ubiegasz się o decyzję na budowę budynku o funkcji mieszanej, np. mieszkalnej i do działalności gospodarczej, opłatę skarbową poniesiesz tylko za część powierzchni, która będzie służyć działalności gospodarczej.

Gdy pozwolenie na budowę odnosi się do przebudowy lub remontu obiektu budowlanego, dla którego obowiązuje opłata skarbowa, to zapłacisz tylko 50% wskazanej kwoty.

Jak i kiedy wnosi się opłatę?

Kiedy musisz uregulować opłatę skarbową? W momencie składania wniosku. Możesz też dostarczyć do urzędu dowód zapłaty, np. wydruk bankowy, w ciągu trzech dni od dnia złożenia wniosku.

Opłatę za pozwolenie na budowę uregulujesz poprzez wpłatę na konto urzędu miasta lub gminy, właściwego dla siedziby urzędu, w którym składasz wniosek (numer konta sprawdzisz na stronie urzędu miasta lub gminy).

Inne opłaty związane z pozwoleniem na budowę

Dodatkowym kosztem, który poniesiesz w ramach uzyskania decyzji, to 47 zł za zatwierdzenie projektu budowlanego.

Jeśli postanowisz udzielić pełnomocnictwa w sprawach administracyjnych osobie innej niż małżonek, dzieci, rodzice, dziadkowie, wnuki lub rodzeństwo, będziesz zobowiązany do zapłaty jeszcze 17 zł.

Ile jest ważne pozwolenie na budowę?

Pozwolenie na budowę nie jest bezterminowe. Jego ważność wygasa, jeśli:

• w ciągu trzech lat od wydania decyzji nie rozpoczniesz budowy;
• przerwiesz budowę na dłużej niż trzy lata.

Co, jeżeli będziesz chciał rozpocząć lub kontynuować budowę domu lub innego obiektu po upływie wspomnianych trzech lat? W takiej sytuacji masz obowiązek ponownie złożyć wniosek o pozwolenie na budowę. Jeśli tego nie zrobisz, wszelkie prace zostaną potraktowane jako samowola budowlana.

Jak sprawdzić wniosek o pozwolenie na budowę?

Gdy chcesz sprawdzić status wniosku o pozwolenie na budowę, możesz skorzystać z wyszukiwarki Rejestru Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń.

Strona pozwala wyszukiwać pozwolenia na budowę (jak i zgłoszenia zamierzenia budowy) na podstawie informacji o dokumencie i lokalizacji (wyszukiwanie na mapie).

Wybierając dany wniosek, dowiesz się m.in. o obiekcie, który powstaje, inwestorze, który go realizuje, i projektancie.

Jak uzyskać pozwolenie na budowę krok po kroku?

1. Przygotuj dokumenty

Wiesz, że potrzebujesz uzyskać pozwolenie na budowę domu? Zanim złożysz wniosek, przygotuj dokumenty, które będzie wymagał od Ciebie urząd. Dzięki temu zaoszczędzisz sobie czas i spokojniej podejdziesz do dopełniania formalności.

2. Przygotuj wniosek o pozwolenie na budowę

Kiedy już zbierzesz potrzebne dokumenty, przygotuj wniosek o pozwolenie na budowę. Jego wzór znajdziesz na rządowej stronie internetowej, na stronie urzędu i w placówce stacjonarnej.

Jakie dane musisz tam uzupełnić? To m.in.:

• dane osobowe inwestora,
• dane osobowe pełnomocnika (jeśli będzie składać wniosek za Ciebie),
• rodzaj zamierzenia budowlanego (np. budowa nowego obiektu budowlanego),
• dane nieruchomości, czyli miejsce wykonywania prac budowlanych.

3. Poczekaj na decyzję urzędu

Gdy złożysz wniosek i dokumenty w urzędzie, organ najpierw sprawdzi ich kompletność. Jeśli czegoś będzie brakować, zostaniesz zobowiązany do uzupełnienia dokumentacji. Musisz to zrobić w ciągu 7–14 dni od daty uzyskania od wezwania. W przeciwnym wypadku urząd nie rozpatrzy Twojego wniosku i będziesz musiał złożyć nowy.

Jeśli nie uregulowałeś opłaty skarbowej za wydanie pozwolenia na budowę lub za pełnomocnictwo, dostaniesz 7–14 dni na zrobienie tego. Jeśli nie zapłacisz w wyznaczonym terminie opłaty za pozwolenie na budowę, urząd zwróci ci wniosek.

Następnie urząd ustali strony postępowania (poza Tobą i urzędem mogą to być m.in. użytkownicy wieczyści) i zawiadomi je o wszczęciu postępowania administracyjnego.

Dalej organ sprawdzi merytoryczność dokumentacji, czyli m.in.:

• zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu i projektu architektoniczno-budowlanego z ustaleniami MPZP lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
• zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi.

4. Odbierz pozwolenie na budowę

Po pozytywnym rozpatrzeniu Twojego wniosku i dokumentacji urząd wyśle do Ciebie pocztą decyzję administracyjną.

Jak wygląda pozwolenie na budowę i co zawiera? Nie ma jednego ustalonego wzoru. Znajdziesz jednak w nim na pewno:

• numer decyzji,
• informacje o organie, który go wystawił,
• dane inwestora, który składał wniosek.

W pozwoleniu na budowę urząd może również wskazać szczególne warunki, jakie muszą zostać zachowane w trakcie realizacji inwestycji.

Osobiście lub przez pełnomocnika musisz jeszcze odebrać w urzędzie projekt budowlany z pieczątkami organu.

CZYTAJ TAKŻE >>> Dom 70 m kw. bez pozwolenia – jak to zrobić?

Odmowa wydania pozwolenia na budowę domu

Kiedy urząd może odmówić wydania pozwolenia na budowę? Gdy:

• rozpocząłeś prace budowlane przed uzyskaniem decyzji;
• nie dostarczyłeś brakujących dokumentów lub nie uzupełniłeś brakujących informacji;
• na terenie, którego dotyczy projekt, znajduje się obiekt budowlany z nakazem rozbiórki.

Odwołanie

Złożyłeś wniosek o pozwolenie na budowę obiektu budowlanego, ale urząd odmówił wydania Ci pozytywnej decyzji administracyjnej? Możesz odwołać się od postanowienia organu.

Jeśli chcesz to zrobić, złóż odwołanie do:

• urzędu wojewódzkiego – jeśli decyzję w sprawie pozwolenia na budowę w pierwszej instancji wydało starostwo albo urząd miasta na prawach powiatu;
• Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego – jeśli decyzję w pierwszej instancji wydał urząd wojewódzki.

Zrobisz to za pośrednictwem urzędu. Masz na to 14 dni, licząc od dnia, w którym uzyskałeś odmowę.

Odwołanie możesz złożyć Ty, jak i inne strony postępowania niezadowolone z decyzji urzędu.

Pozwolenie na budowę – i co dalej?

Kiedy już otrzymasz pozwolenie na budowę, zaczekaj od tej daty 14 dni, aby doszło do uprawomocnienia decyzji. Wskazany czas to moment, kiedy strony mają prawo odwołać się od decyzji urzędu. Po jego upływie możesz przystąpić do pierwszych prac związanych z budową, ale jeszcze nie do samej budowy.

Na początku musisz:

• udać się po ostemplowany dziennik budowy lub nabyć go w sklepie branżowym i pójść po stempel do urzędu (dziennik kosztuje kilkanaście–kilkadziesiąt złotych),
• zlecić sporządzenie projektu technicznego,
• wybrać kierownika budowy,
• przekazać kierownikowi budowy projekt budowlany (w tym sporządzony wcześniej projekt techniczny).

W określonych wypadkach masz obowiązek ustanowić również inspektora nadzoru inwestorskiego, m.in. gdy wynika to z decyzji o pozwoleniu na budowę i przy pracach budowlanych objętych decyzją o legalizacji budowy.

Następnie zawiadamiasz Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego o planowanym terminie rozpoczęcia prac budowlanych (powinieneś zrobić to siedem dni przed ich wystartowaniem). Jednocześnie musisz dostarczyć:

• informację o wybranym kierowniku budowy (i inspektora nadzoru inwestorskiego, jeśli jego obecność jest wymagana), czyli imię i nazwisko, oraz z kopie zaświadczeń i decyzji o nadaniu uprawnień budowlanych w obranej specjalności,
• oświadczenie projektanta i projektanta sprawdzającego o sporządzeniu projektu technicznego zgodnie z przepisami, wymaganiami technicznymi, projektem zagospodarowania działki lub terenu, projektem architektoniczno-budowlanym i innymi ustaleniami dotyczącymi budowy.

Dalej zostaniesz zobowiązany do powieszenia w widocznym miejscu tablicy informacyjnej, a geodeta określi na działce miejsce budowy. Dopiero wtedy możesz przystąpić do właściwych robót budowlanych.