Czym jest świadectwo energetyczne i czy jest obowiązkowe? Jak je uzyskać?

Od kwietnia 2023 r. każdy właściciel nieruchomości planujący ją sprzedać albo wynająć ma obowiązek dołączenia do umowy świadectwa energetycznego. Za jego brak grozi kara grzywny. Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej budynku lub mieszkania? Jak je zdobyć? Wszystkie potrzebne informacje prezentujemy w poniższym artykule.

Co to jest świadectwo energetyczne?

Świadectwo charakterystyki energetycznej, nazywane też certyfikatem albo paszportem energetycznym jest zbiorem danych i wskaźników informujących o zapotrzebowaniu danego budynku lub jego części na energię niezbędną do jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem. Czyli z niego dowiemy się, ile energii rocznie zużyjemy na ogrzewanie, wentylację, klimatyzację oraz przygotowanie ciepłej wody w nowym domu jednorodzinnym lub wielorodzinnym. Na tej podstawie będzie można oszacować, ile będą wynosić rachunki za prąd.

Zasady sporządzania i przekazywania świadectw charakterystyki energetycznej reguluje Ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków. Jak podkreśla ustawodawca, jej celem jest promowanie budownictwa efektywnego energetycznie. Duże znaczenie ma również zwiększenie w ten sposób świadomości społeczeństwa, że można zastosować takie systemy i narzędzia, które pozwolą na oszczędność energii, co przyniesie korzyści środowisku i widoczne będzie na rachunkach za prąd.

Co zawiera świadectwo energetyczne budynku?

Dokument sporządzany jest na podstawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku lub jego części, uwzględniając parametry techniczne konstrukcji i instalacji obiektu, oraz parametry techniczne źródła ciepła. Certyfikat przygotowuje się z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego, w którym prowadzony jest centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków. Zestawienie jest dostępne na stronie internetowej Ministerstwa Rozwoju i Technologii. W wykazie publicznym znajdziemy następujące informacje:

• numer świadectwa;
• datę wystawienia;
• ważność dokumentu;
• adres nieruchomości (w tym ulicę, numer budynku i ew. lokalu);
• wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię: użytkową (EU), końcową (EK) i pierwotną EP;
• udział procentowy odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową;
• jednostkowa wielkość emisji CO2.

Świadectwo energetyczne zlecający, czyli właściciel nieruchomości dostaje w formie papierowej z odręcznym podpisem osoby uprawnionej lub elektronicznej z kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub podpisem osobistym osoby uprawnionej.

W dokumencie oprócz ogólnie dostępnych informacji są podane m.in.: rodzaj, przeznaczenie, powierzchnia, kubatura i liczba kondygnacji budynku, rok oddania do użytkowania, metoda wyznaczania charakterystyki energetycznej, wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię przez poszczególne systemy (ogrzewanie klimatyzację, ciepłą wodę, oświetlenie), zalecenia określające zakres i rodzaj robót budowlano-instalacyjnych, które poprawią charakterystykę energetyczną budynku lub części budynku oraz numer świadectwa w wykazie świadectw charakterystyki energetycznej, nadany w systemie teleinformatycznym.

Czy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe?

Świadectwa energetyczne nie są nowym wymogiem w Polsce, ponieważ obowiązują już kilka lat. Jednak teraz na mocy nowelizacji ustawy o charakterystyce energetycznej budynków z 28 kwietnia 2023 obowiązek ich posiadania mają też właściciele nieruchomości wybudowanych przed 2009 r.

Kto musi mieć świadectwo energetyczne?

Do jego sporządzenia są obowiązani:

• inwestorzy indywidualni i deweloperzy, którzy muszą dołączyć świadectwa energetyczne do zawiadomienia o ukończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie;
• właściciele nieruchomości (w tym mieszkań w blokach) przeznaczonych na wynajem albo sprzedaż;
• właściciele budynków wybudowanych przed 2009 r., które przejdą modernizację.

Przepisy nie dotyczą budynków:

• podlegających ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;
• pełniących funkcję miejsc kultu i służących do prowadzenia działalności religijnej;
• przemysłowych i gospodarczych niewyposażonych w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego;
• mieszkalnych, przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku, np. domków letniskowych;
• wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50 m kw.;
• zlokalizowanych na terenie gospodarstwa rolnego o wskaźniku EP określającym roczne obliczeniowe zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną nie wyższym niż 50 kWh/(m kw. / rok).

Kiedy jest wymagane świadectwo energetyczne?

Świadectwo energetyczne jest wymagane w momencie sprzedaży albo wynajmu nieruchomości. Nie musimy zlecać jego opracowania, jeśli tylko my korzystamy z domu albo mieszkania.

Oryginał dokumentu trzeba przekazać w momencie podpisywania aktu notarialnego przy sprzedaży, a kopię papierową bądź wydruk elektroniczny – przy zawarciu umowy najmu.

Notariusz dokonuje w akcie wpisu o przekazaniu świadectwa charakterystyki energetycznej. A w przypadku jego braku, poucza strony o grożącej karze grzywny. Przepisy stanowią, że najemca albo nabywca nie mogą zrzec się otrzymania dokumentu z rąk właściciela.

Co więcej, jeśli właściciel ma świadectwo energetyczne dla swojej nieruchomości, to w ogłoszeniu sprzedaży bądź najmu nieruchomości powinien podać takie informacje jak:

• wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, energię końcową i nieodnawialną energię pierwotną;
• udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową;
• jednostkową wielkość emisji CO2.

Przepisy nakazują też umieszczenie w widocznym miejscu świadectw energetycznych dla budynków o powierzchni użytkowej:

• powyżej 250 m kw. zajmowanych przez organy wymiaru sprawiedliwości, prokuraturę oraz administrację publiczną i w których dokonywana jest obsługa interesantów;
• przekraczającej 500 m kw., w którym są świadczone usługi dla ludności.

Gdzie uzyskać świadectwo charakterystyki energetycznej?

Sporządzenie świadectwa energetycznego zleca:

• właściciel lub zarządca budynku;
• osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
• osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu;
• inwestor (przed złożeniem zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie);

W przypadku budynku jednorodzinnego przygotowuje się świadectwo energetyczne budynku, natomiast jeśli sprzedaż albo najem dotyczy części lokalu np. w bloku, należy sporządzić świadectwo charakterystyki energetycznej tej części.

Jeśli mieszkania mają jednakową powierzchnię użytkową i są położone w bryle budynku w sposób pozwalający na przyjęcie jednakowych charakterystycznych parametrów technicznych – możliwe jest sporządzenie certyfikatu dla grupy tych lokali, w liczbie egzemplarzy odpowiadającej ich liczbie.

Aby uzyskać świadectwo energetyczne, należy zwrócić się do uprawnionego do jego sporządzenia specjalisty.

Co ważne, spółdzielnia mieszkaniowa nie jest zobligowana do sporządzenia certyfikatów dla lokali w blokach mieszkalnych. Natomiast ma obowiązek bezpłatnego przekazania właścicielowi mieszkania dokumentacji technicznej niezbędnej do wykonania świadectwa energetycznego. Powinno to nastąpić w przeciągu 14 dni roboczych.

CZYTAJ TAKŻE >>> Budowa domu do 70 m kw. bez pozwolenia – co trzeba wiedzieć?

Kto może wystawić świadectwo energetyczne budynku?

Zgodnie z przepisami świadectwo charakterystyki energetycznej może wystawić osoba wpisana do Centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków.

W wykazie mogą znaleźć się osoby, które:

• mają pełną zdolność do czynności prawnych;
• nie były skazane prawomocnym wyrokiem za przestępstwo przeciwko mieniu, wiarygodności dokumentów, obrotowi gospodarczemu, obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi lub za przestępstwo skarbowe;
• mają uprawnienia budowlane lub tytuł zawodowy inżyniera, architekta, architekta krajobrazu, inżyniera pożarnictwa, albo ukończyły studia wyższe oraz podyplomowe obejmujące zagadnienia związane z charakterystyką energetyczną budynków, wykonywaniem audytów energetycznych budynków, budownictwem energooszczędnym i odnawialnymi źródłami energii;
• świadczą w Polsce usługi transgraniczne i są uprawnione do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej w innym państwie UE, kraju członkowskim Europejskiego Porozumienia o Wolnym Handlu (EFTA) oraz państwie, które zawarło z UE i jej państwami członkowskimi umowę regulującą swobodne świadczenia usług.

Wykaz osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej jest publiczny i zawiera:

• imię i nazwisko osoby uprawnionej;
• numer jej uprawnień budowlanych (jeśli je posiada);
• numer wpisu;
• datę wpisu.

Warto wiedzieć, że ten, kto może wystawić świadectwo energetyczne budynku, ma też obowiązek:

• przechowywać sporządzone dokumenty przez 10 lat;
• posiadania ważnej polisy OC za szkody wyrządzone w związku ze sporządzaniem świadectw charakterystyki energetycznej;
• przechowywać dokumenty (lub ich kopie) i dane, na podstawie których zostało sporządzone świadectwo energetyczne, na okres jego ważności.

Przechowywanie tych dokumentów jest konieczne do przeprowadzenia ewentualnej kontroli świadectwa pod kątem prawidłowości i rzetelności jego sporządzenia.

Jak długo jest ważne świadectwo energetyczne?

Zasadniczo świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia. Natomiast jeśli w przeciągu tego czasu dokonano modernizacji budynku lub jego części, w wyniku której zmieniła się charakterystyka energetyczna, certyfikat traci ważność. A to znaczy, że należy sporządzić nowy dokument.

Ile kosztuje świadectwo energetyczne?

Na koszt świadectwa energetycznego wpływa kilka czynników. Najważniejsze z nich to: wielkość budynku, stopień skomplikowania jego konstrukcji, rodzaj zastosowanych instalacji oraz dostępność dotychczasowej dokumentacji technicznej. Zatem zdecydowanie mniej zapłacimy za świadectwo energetyczne mieszkania w bloku niż domu. Cena certyfikatu dla mieszkania zaczyna się od 300 zł, a domu jednorodzinnego od ok. 600 zł.

Oczywiście to, ile kosztuje świadectwo energetyczne, zależy też od lokalizacji. Najdrożej jest w dużych miastach, takich jak Warszawa, Kraków albo Wrocław.

Okresowe kontrole systemu ogrzewania lub klimatyzacji w budynkach

Ustawa wprowadza również obowiązkowe kontrole systemów grzewczych i klimatyzacji, do których obliguje właścicieli lub zarządców budynków. Kontrola systemów obejmuje ocenę ich stanu technicznego z uwzględnieniem efektywności energetycznej i dostosowania mocy do potrzeb budynku. Dokonuje jej się:

• co najmniej raz na 5 lat – dla kotłów o nominalnej mocy cieplnej od 20 kW do 100 kW;
• przynajmniej raz na 2 lata – dla kotłów opalanych paliwem ciekłym lub stałym o nominalnej mocy cieplnej większej niż 100 kW;
• minimum raz na 4 lata – dla kotłów opalanych gazem o nominalnej mocy cieplnej większej niż 100 kW;
• nie mniej niż raz na 3 lata – dla innych źródeł ciepła i dostępnych części systemu ogrzewania lub połączonego systemu ogrzewania i wentylacji, o sumarycznej nominalnej mocy cieplnej większej niż 70 kW.

Klimatyzację kontroluje się co najmniej raz na 5 lat, jeśli jej nominalna moc chłodnicza jest większa niż 12 kW, oraz w przypadku połączonych systemów klimatyzacji i wentylacji o sumarycznej nominalnej mocy chłodniczej większej niż 70 kW.

Kontrole nie są obligatoryjne dla budynków wyposażonych w systemy automatyki i sterowania umożliwiające:

• stałe monitorowanie elektroniczne sprawności systemów;
• skuteczne sterowanie w celu zapewnienia optymalnego wytwarzania, dystrybucji, magazynowania i wykorzystywania energii.

Kontroli dokonuje osoba wpisana do centralnego rejestru i posiadająca uprawnienia budowlane w specjalności instalacyjnej lub kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń wytwarzających, przetwarzających, przesyłających i zużywających ciepło oraz innych urządzeń energetycznych.

Kara za brak świadectwa energetycznego: ile wynosi?

Ustawa przewiduje też karę grzywny za niewywiązanie się z obowiązku przekazania najemcy albo nowemu właścicielowi świadectwa energetycznego oraz poddania budynku w czasie jego użytkowania okresowej kontroli w zakresie systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji. Zgodnie z art. 24 Kodeksu wykroczeń grzywna wynosi od 20 do 5000 zł.

Grzywna grozi też osobie nierzetelnie, niezgodnie z dokumentacją lub bez uprawnień sporządzającej świadectwo energetyczne. Specjalista bowiem pod dokumentem załącza klauzulę, że jest świadomy odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego świadectwa.