Co zawiera umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania? Wzór

Planujesz sprzedaż lub zakup nieruchomości, ale z jakiegoś powodu nie możesz od razu zawrzeć właściwej umowy? Rozwiązaniem, którego potrzebujesz, jest umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania lub domu. Dowiedz się, czym ona jest, co oferuje i jakie postanowienia musi zawierać, a jakie nie powinny się w niej znaleźć.

Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?

To umowa, którą zawierają między sobą przyszły nabywca nieruchomości i sprzedający. Zobowiązują się oni w niej do transakcji sprzedaży (podpisania umowy przyrzeczonej) we wskazanym terminie i pod określonymi warunkami.

Dokument ma charakter informacyjny: nie przenosi własności nieruchomości na nabywcę i określa postanowienia umowy przyrzeczonej (czyli właściwej umowy sprzedaży).

Forma umowy przedwstępnej

Przepisy nie wskazują, jaką formę musi mieć umowa przedwstępna sprzedaży. Masz więc tu dowolność: możesz sporządzić ją na piśmie, zawrzeć w postaci aktu notarialnego lub zobowiązać się do niej ustnie. Wiedz jednak, że forma umowy będzie miała znaczenie w sytuacji, gdy któraś ze stron zacznie uchylać się od swojego zobowiązania.

Bezpieczna umowa przedwstępna, z którą możesz dochodzić od sprzedającego lub kupującego podpisania umowy przyrzeczonej na drodze sądowej, to ta sporządzona jako akt notarialny. Z nią masz również prawo wystąpić z roszczeniem o naprawienie szkody, którą ponosisz w związku z tym, że nie sprzedajesz/nabywasz nieruchomości.

W przypadku umowy przedwstępnej w formie pisemnej i ustnej nie ma takich możliwości.

Co zawiera umowa przedwstępna sprzedaży?

Ustawodawca wskazuje, że umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (art. 389 ust. 1 Kodeksu cywilnego). Co więc najczęściej znajdziesz w takim dokumencie?

1. Tytuł dokumentu, miejsce i datę jego zawarcia
2. Dane osobowe stron umowy: imiona, nazwiska, adresy zamieszkania, numery dowodów osobistych itd.
3. Informacje o przedmiocie umowy, w tym wypadku nieruchomości: jej rodzaj, lokalizacja, powierzchnia użytkowa, standard, liczba pokoi, numer księgi wieczystej, ewentualne elementy dodatkowe, np. miejsce postojowe
4. Cena nieruchomości, sposób i warunki płatności, w tym wysokość zadatku lub zaliczki
5. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej
6. Oświadczenia stron, np. że zbywca nie ma zaległości wobec urzędu skarbowego i ZUS-u, nie toczy się wobec niego postępowanie egzekucyjne lub że nieruchomość jest obciążona hipoteką, a nabywca, że zna faktyczny stan techniczny nieruchomości
7. Termin odbioru nieruchomości przez nabywcę
8. Warunki, które muszą być spełnione przed zawarciem ostatecznej umowy
9. Warunki odstąpienia od umowy przedwstępnej
10. Postanowienia dotyczące odpowiedzialności stron i ewentualnych kar umownych, gdy którakolwiek ze stron nie wywiąże się z umowy
11. Dodatkowe dokumenty, np. od nabywcy, że ma podpisaną umowę kredytową z bankiem
12. Podpisy obu stron

Haczyki w umowie przedwstępnej

Umowę powinno się sprawdzić pod kątem zgodności z przepisami ustaw. Jeśli dokument sporządzasz w obecności notariusza, zwróci on uwagę na zapisy, które nie powinny się w nim znaleźć. Aby jednak mieć pewność, że postanowienia w umowie nie działają na Twoją niekorzyść, możesz skorzystać z pomocy prawnika.

Z jakimi niedozwolonymi lub szkodliwymi dla siebie zapisami możesz spotkać się w umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania lub domu? To np.:

• uzależnienie podpisania umowy przyrzeczonej zawarciem innej niezwiązanej ze sprzedażą umowy,
• jednostronna zmiana warunków właściwej umowy sprzedaży,
• kary za zerwanie umowy jedynie dla jednej ze stron lub dla niej surowsze.

Ile kosztuje umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania lub domu?

Umowa przedwstępna sprzedaży w formie cywilnoprawnej, czyli na piśmie, ale bez zachowania formy aktu notarialnego i bez poświadczenia notarialnego nic nie kosztuje.

Za dokument zapłacisz w sytuacji, gdy skorzystasz z usług notariusza. Wysokość taksy notarialnej, czyli wynagrodzenia dla urzędnika, zależy od wartości nieruchomości będącej przedmiotem umowy.

Kiedy cena mieszkania, domu lub innej nieruchomości wynosi między 60 tys. zł a 1 mln zł, umowa przedwstępna będzie kosztować 1010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 tys. zł + 23 proc. VAT. Jak wyliczyć koszt umowy przedwstępnej u notariusza?

Załóżmy, że sprzedajesz mieszkanie o wartości 500 tys. zł.

500 tys. zł – 60 tys. zł = 440 tys. zł (czyli nadwyżka powyżej 60 tys. zł)

0,4 proc. × 440 tys. zł = 1760 zł (czyli 0,4 proc. wartości nadwyżki)

1010 zł + 1760 zł = 2770 zł

2770 : 2 = 1385 zł

1385 zł × 23 proc. VAT = 1703,55 zł

Kwota 1703,55 zł to taksa notarialna, którą zapłacisz za przygotowanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.

Co ważne, przy umowie cywilnoprawnej możesz zgłosić się do urzędnika po notarialne poświadczenie podpisów. Po co się to robi? Aby potwierdzić ich autentyczność.

Koszt takiej usługi wynosi:

• 1/10 maksymalnej stawki, którą musiałbyś zapłacić, gdybyś zlecał przygotowanie aktu notarialnego, ale nie więcej niż 300 zł + 23 proc. VAT, jeśli przedmiot został oznaczony sumą pieniężną,
• lub 20 zł + 23 proc. VAT za poświadczenie podpisu na aktach notarialnych i innych dokumentach.

Zobowiązanie sprzedawcy do sprzedaży nieruchomości jest formą roszczenia. Stąd można ujawnić je w księdze wieczystej. Wystarczy złożyć odpowiedni wniosek u notariusza. Taka usługa jest dodatkowo płatna 150 zł. Ponadto po podpisaniu umowy przyrzeczonej, trzeba wykreślić ten wpis, za co również się płaci – 75 zł.

Kto ponosi koszty sporządzenia umowy przedwstępnej i innych usług u notariusza? To zależy od ustaleń stron: całość może zapłacić sprzedający lub kupujący albo mogą podzielić opłaty między siebie po równo. Tę kwestię również warto zapisać w dokumencie.

Kiedy potrzebna jest umowa przedwstępna?

Umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania, domu lub innej nieruchomości zawiera się w sytuacji, gdy z jakiegoś powodu nie jest możliwe podpisanie właściwej umowy sprzedaży. O jakich zdarzeniach mowa?

1. Nabywca chce sfinansować zakup nieruchomości kredytem hipotecznym. Musi on dostarczyć umowę przedwstępną, aby bank rozpatrzył jego wniosek, co wymaga czasu, podobnie jak przekazanie środków na konto kredytobiorcy.
2. Sprzedający wciąż jest w czasie przeprowadzki, szykowania swojego nowego lokalu do zamieszkania lub czeka na wyprowadzkę obecnych lokatorów.

Czy można odstąpić od umowy przedwstępnej?

Tak, odstąpienie od umowy przedwstępnej sprzedaży jest możliwe, pod warunkiem jednak, że w dokumencie znajdzie się zapis na ten temat.

Zawierając takie postanowienie w umowie, strony mogą ustalić, że odstąpienie będzie wiązać się z konkretnymi konsekwencjami dla odstępującego, np. powołać się na art. 494 par. 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim: „Strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy, a druga strona obowiązana jest to przyjąć. Strona, która odstępuje od umowy, może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również na zasadach ogólnych naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania”.

Aby odstąpić od umowy przedwstępnej, powinieneś dostarczyć oświadczenie o takim zamiarze drugiej stronie. Najlepiej, jeśli zrobisz to w formie pisemnej. Dokument będzie stanowić dowód w ewentualnym postępowaniu.

W jakim terminie trzeba zawrzeć umowę przyrzeczoną?

Zadaniem stron jest ustalić termin podpisania umowy przyrzeczonej i zapisać go w umowie przedwstępnej.

Co, jeśli tego nie zrobią? W takiej sytuacji obowiązuje ich art. 389 par. 2 Kodeksu cywilnego. Wskazuje on, że „jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej”.

Jeśli obie strony są uprawnione do złożenia takiego żądania i każda wyznaczyła inny termin, obowiązuje je data tej strony, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

Przykładowo: 20 listopada złożyłeś dokument, że żądasz podpisania umowy 15 stycznia 2024 r. Druga strona zrobiła to 24 listopada i wyznaczyła termin 11 grudnia. Jako pierwszy wystąpiłeś z wnioskiem, więc to wyznaczona przez Ciebie data jest wiążąca, nie ma znaczenia, że wskazuje na późniejsze zawarcie umowy sprzedaży.

Ustawa podkreśla również, że „jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia”.

Umowa przedwstępna a zadatek i zaliczka

W ramach zapisów umowy przedwstępnej strony mogą ustalić, że kupujący ma obowiązek przekazać sprzedającemu zaliczkę lub zadatek jako formę zabezpieczenia transakcji. Pamiętaj, że są to dwa różne środki pieniężne i podlegają innym zasadom.

Zaliczka to kwota, którą wpłaca się na poczet ceny nieruchomości. Gdy nabywca podpisze umowę przyrzeczoną, zapłaci cenę nieruchomości pomniejszoną o tę zaliczkę. A jeśli nie dojdzie do podpisania właściwej umowy sprzedaży przyrzeczonej, sprzedający będzie musiał kupującemu ją oddać.

Z kolei zadatek to suma, którą przekazuje się sprzedającemu jako zabezpieczenie i ewentualne odszkodowanie w razie niewywiązania się z umowy. Regulują go przepisy kodeksu cywilnego.

Gdyby nie doszło do podpisania umowy przyrzeczonej z winy kupującego, sprzedający nieruchomość ma prawo zachować tę kwotę.

Jeśli jednak wina będzie po stronie sprzedającego, kupujący może zażądać od niego dwukrotności zadatku.

Wzór umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

>>> POBIERZ DOC

>>> POBIERZ PDF

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Zawarta w dniu ………………………… w ………………………… pomiędzy:

1) ……………………………………………………, zamieszkałym w ……………………… przy ulicy……………………………………………, legitymującym się dowodem osobistym nr …………………, dalej zwanym Sprzedającym,

a

2) …………………………………………………, zamieszkałym w ……………………… przy ulicy ……………………………………………, legitymującym się dowodem osobistym nr …………………, dalej zwanym Kupującym.

§ 1.

1. Sprzedający oświadcza, że jest właścicielem nieruchomości mieszkalnej położonej w ……………………… przy ulicy ……………………………………………, o powierzchni użytkowej ………… m kw., ale której prowadzona jest księga wieczysta nr ……………… w Sądzie Rejonowym w ……………………………

2. Powyższa nieruchomość mieszkalna usytuowana jest na ……… kondygnacji budynku wielolokalowego i składa się z następujących pomieszczeń: ………………………………………………………………………………………, wyposażona jest w następujące instalacje: ………………………………………………………………………………………… Do nieruchomości mieszkalnej przynależy komórka lokatorska oznaczona nr ………, piwnica oznaczona nr ………

3. Sprzedający oświadcza, że nieruchomość ta jest wolna od obciążeń, roszczeń, hipotek oraz innych wad prawnych, nie jest przedmiotem innej umowy zobowiązującej do przeniesienia jej własności ani umowy przedwstępnej zawartej z inną osobą niż Kupujący.

§ 2.

Sprzedający zobowiązuje się sprzedać Kupującemu nieruchomość określoną w § 1 ust. 1 niniejszej umowy za cenę ………………………… (słownie: ……………………………) złotych w terminie do dnia ……………………, a Kupujący zobowiązuje się za podaną cenę nieruchomość tę w ustalonym terminie kupić.

§ 3.

Kupujący oświadcza, że znany mu jest stan prawny oraz faktyczny nieruchomości.

§ 4.

Wydanie przedmiotowej nieruchomości w posiadanie Kupującemu nastąpi z dniem podpisania umowy sprzedaży.

§ 5.

1. Kupujący oświadcza, że w dniu ………………………… zapłacił sprzedającemu tytułem zadatku kwotę ………………………… (słownie: …………………………) złotych, co Sprzedający potwierdza.

2. Strony ustaliły, że w razie wykonania umowy zadatek ulegnie zaliczeniu na poczet ceny sprzedaży nieruchomości określonej w § 2 niniejszej umowy.

3. W przypadku niezawarcie umowy sprzedaży z przyczyn leżących po stronie Kupującego Sprzedający może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zatrzymać.

4. W przypadku niezawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży z przyczyn leżących po stronie Sprzedającego Kupujący może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i zażądać od Sprzedającego sumy dwukrotnie wyższej niż wręczony zadatek.

§ 6.

Kupujący zobowiązuje się pozostałą po odliczeniu zadatku część ceny, tj. kwotę ………………………… zł (słownie: …………………………) zapłacić w terminie do siedmiu dni od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży bezpośrednio na rachunek bankowy Sprzedającego.

§ 7.

Wszelkie koszty związane z zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży i przeniesieniem własności nieruchomości ponosi Sprzedający.

§ 8.

Wszelkie zmiany lub uzupełnienia niniejszej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

§ 9.

Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.

Kupujący

………………………………………………

 Sprzedający

………………………………………………

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
2. „Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania. Co powinna zawierać? WZÓR”, https://www.infor.pl/prawo/umowy/dom/5963825,umowa-przedwstepna-sprzedazy-mieszkania-co-powinna-zawierac-wzor.html, data dostępu: 15.11.2023 r.
3. Umowa przedwstępna, https://druki.gofin.pl/podglad/dzial/187/druk/681/wersja/943, data dostępu: 17.11.2023 r.