Wycena nieruchomości: na czym polega, ile trwa? Cena

Zastanawiasz się, jaka jest wartość Twojego domu lub mieszkania? Aby uzyskać profesjonalną ocenę, potrzebujesz skorzystać z pomocy specjalisty z uprawnieniami. Dowiedz się, kto robi wycenę nieruchomości, ile kosztuje wycena mieszkania, domu i działki oraz kiedy jest ona niezbędna.

Co to jest wycena nieruchomości?

Profesjonalna wycena nieruchomości to procedura, podczas której rzeczoznawca majątkowy określa wartość mieszkania lub domu albo jeszcze innej nieruchomości. Uwzględnia przy tym maszyny i urządzenia trwale związane z nieruchomością. Rzeczoznawca sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Wycena ma na celu sprawdzenie, jakie powinny być koszty zakupu mieszkania dla nabywcy oraz czy są one adekwatne do faktycznego stanu, wielkości i wyposażenia nieruchomości. Standardowo jest zlecana przez bank w trakcie procesu kredytowego.

Rodzaje wartości nieruchomości

Istnieje kilka rodzajów wartości nieruchomości:

• rynkowa,
• odtworzeniowa,
• katastralna,
• bankowo-hipoteczna,
• godziwa,
• indywidualna,
• ubezpieczeniowa,
• dla wymuszonej sprzedaży.

Rzeczoznawca może określić każdą z nich. Przyjrzyjmy się po kolei, czym jest każdy ze wspomnianych rodzajów wartości mieszkania, domu lub działki.

Rynkowa wartość nieruchomości

To szacunkowa wartość nieruchomości, czyli kwota, jaką można uzyskać w wyniku sprzedaży w dniu sporządzenia wyceny. Stanowi ona sumę wartości gruntu i części składowych z uwzględnieniem stopnia zużycia.

Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu.

Odtworzeniowa wartość nieruchomości

To kwota, jaką musiałbyś zapłacić, aby uzyskać identyczną nieruchomość (grunt, budynki i inne obiekty), która podlega wycenie. Przy szacowaniu tej wartości rzeczoznawca uwzględnia stopień zużycia elementów wycenianej nieruchomości i pomniejsza o to uzyskaną wartość.

Wartość odtworzeniową określa się w sytuacji, gdy niemożliwe jest ustalenie wartości rynkowej nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego szczególne przepisy prawa.

Katastralna wartość nieruchomości

To wartość, którą ustala się dla opodatkowania nieruchomości. Określa się ją na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy. Wartość nieruchomości reprezentatywnych rzeczoznawca ustala z wykorzystaniem cen transakcyjnych nieruchomości na obszarze gminy, a gdy brakuje dostatecznej liczby transakcji – na obszarze gmin sąsiadujących.

Wartość katastralna uwzględnia różnice występujące między poszczególnymi nieruchomościami i zbliżenie do wartości rynkowej możliwe do uzyskania przy zastosowaniu zasad przyjętych dla masowej wyceny.

Stanowi ona sumę wartości katastralnej gruntu i jego części składowych.

Bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości

Z tą wartością spotkasz się przy okazji kredytu hipotecznego. Jak wskazuje KNF, to „wartość nieruchomości, która w ocenie banku hipotecznego odzwierciedla poziom ryzyka związanego z nieruchomością jako przedmiotem zabezpieczenia kredytów udzielanych przez bank hipoteczny”. Bank ustala ją na podstawie ekspertyzy.

Ekspertyzę bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości wykonują bank hipoteczny albo inne podmioty, w szczególności rzeczoznawca majątkowy (art. 174 ust. 2 i 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Ustalenie bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości na podstawie ekspertyzy służy bankowi hipotecznemu jako podstawa do wydania opinii, do jakiej kwoty może być udzielony kredyt hipoteczny, którego zabezpieczenie stanowi hipoteka ustanowiona na przedmiotowej nieruchomości. W przypadku nabywania przez bank hipoteczny wierzytelności zabezpieczonej na przedmiotowej nieruchomości – do decyzji czy wierzytelność może zostać nabyta.

Analizy i prognozy uwzględniają parametry specyficzne dla danej nieruchomości parametry (szczegółowo określone w Rekomendacji F KNF), które mają wpływ na ocenę ryzyka zabezpieczenia, a także czynniki o charakterze ogólnym.

Godziwa wartość nieruchomości

Zgodnie z art. 28 ust. 6 ustawy o rachunkowości godziwa wartość nieruchomości to kwota, „za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony, a zobowiązanie uregulowane na warunkach transakcji rynkowej, pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi, niepowiązanymi ze sobą stronami”.

Wartość indywidualna (lub inwestycyjna)

To kwota, którą określa się dla konkretnego inwestora lub grupy inwestorów o sprecyzowanych oczekiwaniach i kryteriach inwestowania, planujących użytkować nieruchomość w określonym celu inwestycyjnym.

Ustala się ją na podstawie założeń wskazanych zainteresowanych, dotyczących m.in. ich wymagań lub zamierzeń w zakresie rozwoju nieruchomości, w tym sposobu zarządzania, stawek czynszu, poziomu pustostanów, warunków finansowych oraz stopy zwrotu zainwestowanego kapitału.

Jaka jest różnica między wartością rynkową nieruchomości a indywidualną? Ta pierwsza jest oceną obiektywną, a ta druga – subiektywną.

Ubezpieczeniowa wartość nieruchomości

To kwota ustalana dla przedmiotu ubezpieczenia oznaczająca górną granicę odpowiedzialności ubezpieczyciela za szkody powstałe na nieruchomości z przyczyn podanych w umowie ubezpieczeniowej. Wartość tę określa rzeczoznawca majątkowy

Obowiązuje ona przez okres trwania ubezpieczenia podany w umowie.

W szczególnych przypadkach wartość ubezpieczeniowa może być tożsama z wartością rynkową lub z wartością odtworzeniową w rozumieniu.

Wartość dla wymuszonej sprzedaży

Jest kwota pieniężna, którą można otrzymać z tytułu sprzedaży nieruchomości w okolicznościach, w których sprzedający znajduje się pod presją konieczności sprzedaży.

To kwota, jakiej możesz oczekiwać za sprzedaż nieruchomości w sytuacji, gdy szybko musisz ją zbyć. Rzeczoznawca majątkowy bierze wówczas pod uwagę fakt, że czas eksponowania domu bądź mieszkania z rynku pierwotnego lub wtórnego na rynku jest zwykle zbyt krótki, aby można było uzyskać cenę rynkową.

Jak przebiega wycena nieruchomości?

Zastanawiasz się, jak wygląda wycena nieruchomości przez biegłego sądowego lub rzeczoznawcę majątkowego? Do szacowania wartości nieruchomości korzystają oni z jednego z następujących podejść:

• porównawczego,
• dochodowego,
• kosztowego,
• mieszanego (zawierającego elementy poprzednich podejść).

W ramach sposobu porównawczego i dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Gdy rzeczoznawca z jakichś powodów nie może wycenić nieruchomości tymi podejściami, stosuje on wersję mieszaną. Jeśli korzysta z podejścia kosztowego, określa wartość odtworzeniową nieruchomości.

Na czym polegają poszczególne sposoby wyliczania wartości nieruchomości?

Podejście porównawcze

Aby ustalić wartość nieruchomości, rzeczoznawca odnajduje podobne do niej, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Warunkiem jest to, że muszą być znane ceny tych drugich.

Następnie wartość wycenianej nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące ją od nieruchomości podobnych i uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Podejście dochodowe

W ramach tego sposobu rzeczoznawca ustala wartość nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości.

Podejście dochodowe stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód.

Podejście kosztowe

To podejście polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości.

Tutaj oddzielnie określa się koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.

Kiedy potrzebna jest wycena nieruchomości?

Oszacowanie wartości nieruchomości przeprowadza się m.in.:

• w ramach ubiegania się o kredyt hipoteczny;
• przy okazji ubezpieczania nieruchomości;
• do określenia wysokości stawki czynszu za użytkowanie wieczyste,
• do ustalania wysokości odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości,
• przy wyliczaniu podatku katastralnego.

Jakie dokumenty potrzebne są do wyceny nieruchomości?

Dla oszacowania wartości nieruchomości rzeczoznawca korzysta z różnych danych o nieruchomości, szczególnie tych, które zawarte są m.in. w:

• księgach wieczystych,
• katastrze nieruchomości,
• ewidencji sieci uzbrojenia terenu,
• ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości,
• planach miejscowych, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, pozwoleniach na budowę oraz planach ogólnych gmin,
• wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe,
• w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali,
• umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych oraz do rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego,
• świadectwie charakterystyki energetycznej.

Lista dokumentów, które powinieneś dostarczyć rzeczoznawcy, będzie różna w zależności od charakterystyki wycenianej nieruchomości. Aby mieć pewność, że dostarczasz odpowiednie, dopytaj się o nie specjalisty.

Wycena niezabudowanej nieruchomości gruntowej

1. Numer księgi wieczystej lub aktualny odpis z KW
2. Akt notarialny lub inny dokument potwierdzający własność
3. Wypis z rejestru gruntów
4. Wyrys z mapy ewidencyjnej i mapy zasadniczej
5. Zaświadczenie o przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego bądź decyzja o warunkach zabudowy (pozwolenie na budowę)

Wycena mieszkania

1. Numer księgi wieczystej lub aktualny odpis z KW
2. Akt notarialny lub inny dokument potwierdzający własność
3. Rzut lokalu wraz z zestawieniem powierzchni pomieszczeń

Wycena domu jednorodzinnego

1. Numer księgi wieczystej lub aktualny odpis z KW
2. Akt notarialny lub inny dokument potwierdzający własność
3. Wypis z rejestru gruntów
4. Wyrys z mapy ewidencyjnej
5. Fragment projektu technicznego z parametrami technicznymi budynku
6. Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy
7. Pozwolenie na budowę, projekt budowlany i dziennik budowy (do wglądu) lub pozwolenie na użytkowanie i decyzja o nadaniu numeru

Wycena lokalu ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu

1. Numer księgi wieczystej (jeśli lokal ma założoną księgę) lub zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej
2. Akt notarialny lub inna podstawa nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
3. Rzut lokalu wraz z zestawieniem powierzchni pomieszczeń

Wycena nieruchomości nabywanej od dewelopera

1. Przedwstępna umowa kupna-sprzedaży lub umowa rezerwacyjna
2. Rzut lokalu z powierzchniami użytkowymi pomieszczeń
3. Prospekt informacyjny i standard wykonania budynku (od dewelopera)
4. Aktualny odpis z księgi wieczystej lub numer księgi wieczystej działek, na których powstaje inwestycja
5. Pozwolenie na budowę lub pozwolenie na użytkowanie
6. Wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej (dla działki, na której jest realizowana budowa)
7. Pozwolenie na budowę

Ile kosztuje wycena nieruchomości?

Koszt wyceny nieruchomości zależy od indywidualnego przypadku. Czynniki, które mają znaczenie dla wysokości ceny, to:

• rodzaj, wielkość i lokalizacja nieruchomości,
• termin, w jakim ma powstać operat szacunkowy (im szybciej, tym cena będzie wyższa).

Jakie są średnie ceny za przygotowanie operatu szacunkowego? Dla mieszkania to od 700 do 800 zł, dla domu jednorodzinnego – od 900 do 1300 zł, a działki budowlanej – od 400 do 800 zł. Więcej, bo około 1800 zł kosztuje wycena kamienic, ponad 4000 zł do 6000 zł – budynków wielorodzinnych i wielopiętrowych, do 3000 zł – willi, rezydencji i innych luksusowych, większych posiadłości.

Wyjątkiem w tym zakresie są sprawy sądowe. W ramach nich to sąd ustala cenę, wskazuje kto i w jakim zakresie ponosi koszty przygotowania wyceny przez biegłego.

Ile trwa wycena nieruchomości przez biegłego sądowego lub rzeczoznawcę majątkowego?

Jeśli wycenę przygotowuje rzeczoznawca majątkowy lub biegły sądowy, operat szacunkowy powinieneś otrzymać w ciągu 10 dni. A ile trwa wycena nieruchomości przez bank? W takiej sytuacji czas oczekiwania zwykle wynosi od 10 dni do trzech tygodni. Skomplikowane przypadki wyceny mogą trwać nawet do kilku miesięcy.

Od czego zależy czas przygotowania operatu szacunkowego? Między innymi od:

• ilości aktualnych obowiązków rzeczoznawcy,
• poziomu skomplikowania konkretnego przypadku,
• rodzaju wycenianej nieruchomości,
• kompletności dokumentacji.

Co zawiera operat szacunkowy?

Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym podaje sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:

• przedmiot i zakres wyceny,
• cel wyceny,
• podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości,
• daty istotne dla określenia wartości nieruchomości,
• opis stanu nieruchomości,
• przeznaczenie wycenianej nieruchomości,
• analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny,
• rodzaj określanej wartości, wybór podejścia, metody i techniki szacowania,
• obliczenia wartości nieruchomości i wynik wyceny wraz z uzasadnieniem.

Kwota określająca wartość nieruchomości podaje się w pełnych złotych, ewentualnie w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeśli nie zniekształca to wyniku wyceny.

W operacie zamieszcza się również odpowiednie klauzule:

• wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości,
• służącą jako potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego.

Rzeczoznawca majątkowy podpisuje operat szacunkowy, zamieszcza imię, nazwisko i numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania wartości nieruchomości w formie nadruku lub pieczątki, a także datę jego sporządzenia.

Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu.

Źródła:

1. Powszechne krajowe zasady wyceny (PKZW), https://srm.wroclaw.pl/wp-content/uploads/2013/10/kswp_2-wartosci-inne-niz-wartosc-rynkowa-wylaczono-z-pkzw-z-dniem-16.03.2014-r.-uchwala-rk-nr-7_12_2013-z-dnia-16.12.2013-r..pdf, data dostępu: 23.11.2023 r.
2. Wycena nieruchomości, https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/wycena-nieruchomosci, data dostępu: 23.11.2023 r.
3. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
4. „Wycena nieruchomości – wymagane dokumenty”, https://piotrmikulskiwycena.pl/wymagane-dokumenty-wycena-nieruchomosci, data dostępu: 23.11.2023 r.