1289 
Zanim zdecydujemy się na zakup nieruchomości, możemy podpisać umowę rezerwacyjną mieszkania – i na rynku pierwotnym, i przy zakupie lokalu z drugiej ręki. Sprawdzamy, na czym polegają jej ustalenia i w jakich sytuacjach znajduje zastosowanie taki dokument.
Z tego artykułu dowiesz się:
- co to jest umowa rezerwacyjna mieszkania;
- jak powinna wyglądać umowa rezerwacji mieszkania;
- ile może wynieść opłata rezerwacyjna za mieszkanie;
- jak wygląda rezerwacja mieszkania u dewelopera;
- czy można dokonać rezerwacji mieszkania lub domu na rynku wtórnym;
- czym różni się umowa rezerwacyjna od umowy deweloperskiej;
- czym różni się umowa rezerwacyjna od umowy przedwstępnej.
Co to jest umowa rezerwacyjna mieszkania?
Pod pojęciem umowy rezerwacyjnej mieszkania kryje się dokument, który precyzuje następujące kwestie:
- wycofanie konkretnej nieruchomości z obrotu przez dewelopera lub obecnego właściciela;
- przemyślenie warunków transakcji przez osobę zainteresowaną zakupem (głównie sprowadza się to do sprawdzenia zdolności kredytowej).
W standardowym rozumieniu umowa rezerwacyjna nie wiąże się z precyzowaniem warunków umowy ani z obietnicą przeniesienia prawa własności nieruchomości w konkretnym terminie. Stanowi jedynie wstępną oznakę zainteresowania transakcją.
Jak powinna wyglądać umowa rezerwacji mieszkania?
Aby umowa rezerwacji mieszkania chroniła obie strony, powinna składać się z następujących elementów:
- data i miejsce podpisania;
- szczegółowe dane obu stron transakcji;
- określenie nieruchomości, która stanowi przedmiot umowy;
- okres rezerwacji mieszkania;
- wysokość opłaty rezerwacyjnej za mieszkanie i jej forma;
- konsekwencje wynikające z dotrzymania i niedotrzymania warunków umowy;
- sposób wcześniejszego rozwiązania umowy;
- czytelne podpisy obu stron transakcji.
Zaleca się podpisywanie umowy rezerwacyjnej mieszkania w formie aktu notarialnego. Co istotne, dokument pozostaje jednak wiążący nawet wtedy, gdy zostanie podpisany bez udziału notariusza.
Ile może wynieść opłata rezerwacyjna za mieszkanie?
Warto być świadomym tego, z czym wiąże się umowa rezerwacyjna. Mieszkanie zostaje czasowo wyłączone z oferty, a co za tym idzie – deweloper ponosi pewne ryzyko inwestycyjne. Po przemyśleniu sprawy klient może albo zadecydować o zakupie nieruchomości, albo odstąpić od tego pomysłu. W tym drugim przypadku rezerwacja wiąże się ze stratą czasu osoby sprzedającej, gdyż wymaga ponownego szukania zainteresowanych.
Sposobem na rekompensowanie sobie tego ryzyka jego pobieranie opłaty rezerwacyjnej za mieszkanie. Ile może wynieść? Zazwyczaj waha się od 300 zł do 3 000 zł, jednak może być ona znacznie wyższa – nawet do 1% wartości transakcji. Co ważne, opłata za rezerwację mieszkania może przyjąć jedną z trzech form:
- bezzwrotnej opłaty rezerwacyjnej za mieszkanie,
- zwrotnej zaliczki,
- zadatku.
Jak wygląda rezerwacja mieszkania u dewelopera?
Najpewniej przyjdzie nam podpisać umowę rezerwacyjną z deweloperem, gdyż to właśnie na rynku pierwotnym rozwiązanie to cieszy się największym powodzeniem. Jeśli zdecydujemy się na podpisanie tego dokumentu, kolejnym krokiem będzie podpisanie umowy deweloperskiej, a na końcu umowy przenoszącej prawo własności na kupującego.
W tym przypadku zwykle nie musimy samodzielnie szukać wzoru umowy rezerwacyjnej – deweloper dysponuje stosownymi szablonami. Mimo wszystko warto upewnić się, czy zostały w niej umieszczone wszystkie powyższe elementy oraz czy nie nosi ona znamion umowy przedwstępnej.
Umowa rezerwacyjna domu z rynku wtórnego – czy to możliwe?
Jak już wspomnieliśmy, rezerwacja mieszkania najczęściej ma miejsce przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie temu, by podpisać ją także w przypadku transakcji przeprowadzanej na rynku wtórnym. W tym przypadku dobrym pomysłem może okazać się sporządzenie dokumentu w formie aktu notarialnego, który będzie chronić interesy obu stron.
Umowa rezerwacyjna a umowa deweloperska – podstawowe różnice
Rezerwacja mieszkania polega na czasowym wyłączeniu go z oferty na czas potrzebny do namysłu lub sprawdzenia swojej zdolności kredytowej. W związku z tym w takiej umowie nie ma żadnych konkretnych ustaleń dotyczących transakcji ani tego, w jaki sposób i kiedy zostanie przeniesione prawo własności do mieszkania czy domu.
Umowa deweloperska stanowi zatem całkowite przeciwieństwo rezerwacyjnej, gdyż jej celem jest sprecyzowanie nabycia praw własności lokalu. Polega zatem na ustaleniu konkretnych warunków umowy, która zostanie zawarta po zakończeniu konkretnego przedsięwzięcia, czyli w tym przypadku budowy.
Co więcej, można podpisać umowę rezerwacyjną na rynku wtórnym tak samo jak na rynku pierwotnym. Umowa deweloperska obowiązuje tylko w tym drugim przypadku.
Umowa rezerwacyjna mieszkania a umowa przedwstępna – czym się różnią?
Główna różnica między umową rezerwacyjną a umową przedwstępną sprowadza się do celu podpisania takiego dokumentu. W tym pierwszym przypadku jest to niezobowiązujące zamrożenie oferty na czas potrzebny do namysłu i zorientowania się, czy rzeczywiście jej zakup leży w zasięgu możliwości klienta. Umowa przedwstępna jest umową przyrzeczoną, czyli chroniącą obie strony przed niespełnieniem wymogów przez którąkolwiek z nich. W tym pierwszym przypadku mamy zatem do czynienia z niezobowiązującą, a w drugim już z obowiązującą obietnicą sfinalizowania transakcji.
W teorii obie te umowy powinny zostać sporządzone w formie aktu notarialnego. W praktyce można zaobserwować, że umowy rezerwacyjne mieszkania bardzo rzadko są podpisywane w obecności notariusza, głównie ze względu na chęć ograniczenia związanych z tym kosztów. W przypadku umowy przedwstępnej jest to jednak konieczne.
Możemy spotkać się też z dokumentem o hybrydowym charakterze: umową rezerwacyjną mieszkania z elementami umowy przedwstępnej. W takim dokumencie znajdują się klauzule gwarantujące wykonanie umowy, a zatem wskazujące na przeniesienie prawa własności lokalu w określonym terminie.
378
No Comments