Najem krótkoterminowy lokalu mieszkalnego – o czym warto pamiętać

Z punktu widzenia turystów krótkoterminowy najem mieszkania stanowi ciekawą alternatywę dla pobytu w hotelu, ponieważ pozwala poczuć się jak w domu i cieszyć prywatnością, której trudno szukać w tradycyjnych obiektach. Dla właścicieli takich mieszkań jest to z kolei interesujący model biznesowy z potencjalnie dobrym zwrotem z inwestycji. Zobaczmy, na czym to polega.

Z tego artykułu dowiesz się:

• czy można wynajmować mieszkanie krótkoterminowo;
• jak długo może trwać najem krótkoterminowy;
• jakie są zalety inwestowania w mieszkania na wynajem krótkoterminowy;
• ile można zarobić na wynajmie krótkoterminowym mieszkań;
• jak rozliczyć najem krótkoterminowy;
• czy najem krótkoterminowy może być najmem prywatnym;
• czy wynajem krótkoterminowy mieszkań czekają zmiany.

Czy można wynajmować mieszkanie krótkoterminowo?

Wynajem krótkoterminowy mieszkania nie został jeszcze ujęty w polskim prawie jako osobny przedmiot. Oznacza to, że w jego przypadku obowiązują takie same zasady jak przy standardowym wynajmie nieruchomości na określony lub nieokreślony czas. Kwestie prawne związane z taką działalnością są zatem regulowane przez zasady ogólne najmu, które znajdują się w Kodeksie cywilnym, a dokładnie w art. 680-692.

Jak długo może trwać najem krótkoterminowy?

Brak prawnej definicji krótkoterminowego wynajmu mieszkań może sprawiać trudność przy ustaleniu maksymalnej długości trwania takiej usługi. Ze względu na krótkoterminowy charakter tej formy wynajmu najczęściej można spotkać się z ogłoszeniami oferującymi nocleg na doby. Chociaż nie jest to w żaden sposób zakazane, zakłada się, że mieszkania na wynajem krótkoterminowy są oferowane maksymalnie na 30 dni.

Inwestowanie w mieszkania – wynajem krótkoterminowy oraz jego zalety i wady

Wynajem mieszkań krótkoterminowy cieszy się stosunkowo dużym powodzeniem wśród inwestorów. Wpływa na to szereg zalet tego rozwiązania, spośród których na uwagę zasługują w szczególności:

• potencjalnie wysokie zyski, jeśli lokal znajduje się w miejscowości o dużym potencjale turystycznym;
• niskie ryzyko nieotrzymania zapłaty za wykonaną usługę – tego typu wynajem funkcjonuje najczęściej w systemie przedpłaty, czyli pieniądze są płacone z góry przed przyjazdem najemcy;
• kontrola nad stanem nieruchomości – można sprawdzać stan techniczny i wizualny mieszkania po każdym najemcy, a tym samym szybko wychwycić ewentualne szkody;
• swobodę użytkowania lokalu – właściciel może korzystać z niego w razie potrzeby, jeśli tylko zatrzyma dla siebie wolny termin.

Wynajem krótkoterminowy nie pozostaje jednak bez wad. Najważniejszą stanowi duża niestabilność zysków z tego źródła. Popyt na takie lokale zależy od wielu czynników, w tym chociażby sezonu. Nie sposób zatem oszacować, ile dokładnie uda się na tym zarobić i czy w danym miesiącu będzie to kwota wystarczająca na pokrycie opłat eksploatacyjnych.

Trzeba też liczyć się z tym, że wynajmowanie mieszkania w trybie krótkoterminowym może prowadzić do problemów ze stałymi mieszkańcami budynku. Osoby wynajmujące lokal na weekend czy kilka dni w tygodniu często przyjeżdżają do miasta w celach imprezowych, a to niesie za sobą ryzyko zakłócania porządku.

Ile można zarobić na wynajmie krótkoterminowym mieszkań?

Rozważając wejście na ten rynek, z pewnością zastanawiasz się, czy inwestycja w mieszkanie na wynajem krótkoterminowy w ogóle jest opłacalna – głównie ze względu na ogromną konkurencję na rynku. Analiza modelu biznesowego powinna koniecznie uwzględnić ten fakt, podobnie jak ruch turystyczny w danym miejscu oraz potencjalny popyt na miejsca noclegowe.

Ile mogą wynieść potencjalne przychody z takiego mieszkania? Wynajem krótkoterminowy może przynieść spory zarobek nawet wtedy, gdy lokal nie będzie mieć pełnego obłożenia na cały miesiąc. Załóżmy, że średnia cena doby hotelowej w mieście wynosi 150 zł, a my zdecydujemy się wynajmować lokal za 80 zł za dobę od osoby. Jeśli uda nam się znaleźć klientów na jeden tygodniowy pobyt i dwa weekendy w miesiącu, skończymy z przychodem rzędu 1760 zł – przy założeniu, że wynajem mieszkania krótkoterminowy będzie kierowany do par.

Oczywiście obniżanie cen względem średniej rynkowej jest praktyką wskazaną jedynie na początku swojej historii z wynajmem mieszkań krótkoterminowym. Z czasem, gdy uda się zebrać pozytywne opinie klientów i wyrobić renomę, można podwyższyć ceny bez obawy o utratę zainteresowania podróżnych. Ceny za dobę mogą też być wyższe, jeśli dysponujemy nieruchomością w prestiżowej lokalizacji, np. w mieście znanym z dużego ruchu turystycznego i w samym centrum miasta.

Jak rozliczyć najem krótkoterminowy?

Jeśli na inwestowanie w nieruchomości pod wynajem mieszkań krótkoterminowy decyduje się przedsiębiorca, do wyboru ma trzy formy opodatkowania. Z czym wiąże się każda z nich?

Rozliczenie na zasadach ogólnych

Jest to podstawowa forma opodatkowania, w przypadku której stawka podatku wynosi  17 proc. dla pierwszego progu podatkowego (do 120 000 zł) lub 32 proc. dla drugiego progu podatkowego (powyżej 120 000 zł). Właściciel mieszkania może tu skorzystać z dodatkowych korzyści, czyli odliczenia kosztów uzyskanych przychodów i skorzystania z kwoty wolnej od podatku (do 30 tys. zł). 

Wadą tego rozwiązania jest brak możliwości wliczania składki zdrowotnej (9 proc.) w koszty firmowe. Polski Ład zniósł również możliwość amortyzowania lokali mieszkalnych. Przedsiębiorcy nie mogą tego robić od 1 stycznia 2023 r.

Rozliczenie podatkiem liniowym

Wysokość podatku liniowego wynosi 19 proc. i jest stała niezależnie od osiąganego dochodu. W tym przypadku również możemy odliczać koszty uzyskania przychodu. Przedsiębiorca może też odliczyć część składek zdrowotnych (4,9 proc.), jednak tylko do pewnej wysokości – w 2023 r. limit wynosi 8700 zł.

I tutaj warto zwrócić uwagę na pewne wady. Do tej grupy warto zaliczyć chociażby brak możliwości rozliczenia z małżonkiem oraz połączenia dochodów z różnych źródeł. Podatnik nie ma też możliwości odliczenia kwoty zmniejszającej podatek.

Rozliczanie ryczałtem

Stawki ryczałtu wynoszą odpowiednio 8,5 proc. (dochód do 100 tys. zł) lub 12,5 proc. Ta forma rozliczenia nie pozwala na uwzględnianie kosztów uzyskania przychodu, ale też nie nakłada na podatnika obowiązku prowadzenia ich ewidencji. Oczywistą korzyść stanowią natomiast niskie stawki podatku.

Czy najem krótkoterminowy może być najmem prywatnym?

Powyższe zasady obowiązują, jeśli mieszkanie na wynajem krótkoterminowy stanowi środek trwały firmy i jest używane przez przedsiębiorcę do uzyskiwania stałego zysku. Alternatywę dla tej sytuacji mógłby stanowić tzw. najem prywatny – ale czy jest to możliwe w odniesieniu do wynajmu w trybie krótkoterminowym?

Choć wokół tego tematu narosło wiele mitów, wszystkie je rozwiewa najnowsza interpretacja indywidualna opublikowana 11 stycznia 2023 r. przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Zgodnie z nią wynajmowanie nieruchomości w trybie krótkoterminowym nie wymaga zakładania działalności gospodarczej i może zostać uznane za najem prywatny, jeśli:

• przedmiotem najmu jest tylko jedna nieruchomość;
• jest ona wynajmowana okazjonalnie, a nie w trybie ciągłym;
• podatnik samodzielnie zajmuje się wszystkimi kwestiami związanymi z wynajmem mieszkań krótkoterminowym, czyli np. nie zatrudnia ekipy sprzątającej ani nie korzysta z usług księgowych;
• działalność podatnika w tym zakresie nie podlega żadnym działaniom marketingowym poza dodaniem ogłoszenia na portal pośredniczący w wynajmie prywatnych kwater noclegowych;
• podatnik nie ma wykształcenia kierunkowego ani doświadczenia w świadczeniu profesjonalnych usług hotelowych;
• działalność ogranicza się do wynajmu miejsca noclegowego, ale nie obejmuje już np. sprzątania podczas pobytu lokatorów czy oferowania usług gastronomicznych;
• zyski z krótkoterminowego wynajmu mieszkania nie będą stanowić comiesięcznego dochodu o stałej wysokości.

Nie da się ukryć, że ta interpretacja jest bardzo opłacalna dla osób, które dysponują tylko jedną nieruchomością (np. odziedziczoną po rodzinie lub kupioną w celu zdywersyfikowania portfela inwestycyjnego) i chcą wynajmować ją, aby nieco podreperować domowy budżet, nie licząc na stały dochód. W takiej sytuacji nie trzeba prowadzić działalności gospodarczej (a tym samym ponosić kosztów z tym związanych), a do tego można rozliczać się na korzystnych warunkach. 

W tym przypadku dochód jest bowiem opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w jednym z dwóch wariantów. Jeśli dochód z tego tytułu nie przekracza 100 tys. rocznie, stosowana jest składka 8,5 proc. Jeśli dochód przekracza tę kwotę, zastosowanie znajduje 12,5-procentowa stawka podatku.

Warto zwrócić uwagę na jeszcze jedną kwestię. Jeśli mieszkanie zostało wprowadzone do środków trwałych firm, nie ma tu znaczenia, na jakich zasadach wynajmuje je przedsiębiorca. Nawet jeśli dochód okaże się niewielki i nie będzie pozyskiwany co miesiąc, to i tak jedyną opcją właściciela będzie rozliczanie go jako przychodu z prowadzonej działalności gospodarczej.

Czy wynajem krótkoterminowy mieszkań czekają zmiany?

Rosnące zyski właścicieli mieszkań na wynajem krótkoterminowy mogą cieszyć, ale też zwróciły na siebie uwagę Komisji Europejskiej. W związku z tym na tapet trafił projekt uregulowania tej gałęzi rynku – w celu zwiększenia przejrzystości branży i dopasowania jej do norm zrównoważonej turystyki. Regulacje miały też inny cel – ograniczenie szkodliwości takiej formy wynajmu mieszkań dla stałych mieszkańców okolicy.

Projekt stosownego rozporządzenia KE trafił już do Parlamentu Europejskiego i Rady, gdzie będzie oczekiwać na przyjęcie. Nie wiadomo jeszcze, czy zostanie zaakceptowany ani kiedy to się stanie, ale jedno jest pewne – będzie to oznaczało spore zmiany dla całego rynku wynajmu mieszkań krótkoterminowego w Polsce i pozostałych państwach członkowskich UE.