Idealna lokalizacja dla nowego mieszkania w Warszawie – jak ją wybrać? Pytamy ekspertów!

Lokalizacja to jeden z najważniejszych parametrów, który biorą pod uwagę osoby poszukujące nieruchomości. W dużej mierze wpływa ona też na cenę. Jakie czynniki decydują o wyborze konkretnej lokalizacji? Na co zwrócić szczególną uwagę podczas poszukiwań nowego mieszkania?

Dobra lokalizacja, czyli jaka?

Na początek trzeba określić, czym jest dobra lokalizacja. I tutaj od razu należy zaznaczyć, że nie ma na to jednej definicji, bo różne są też potrzeby poszukujących.

– Jeżeli mówimy o lokalizacji, to ona jest w pewien sposób rozumiana ogólnie i stereotypowo – wyjaśnia Agnieszka Grotkowska, współwłaścicielka agencji Freedom Nieruchomości. – Zazwyczaj uważa się za dobrą lokalizację centrum miasta, dobre położenie albo dojazd. Natomiast kiedy zagłębiamy się zwłaszcza w zakupy z intencją albo zarobienia lub na użytek własny, to gdzieś te parametry troszeczkę się zmieniają. Wpływ zaczynają mieć inne czynniki, np. rozwinięta komunikacja, bogata infrastruktura oraz otoczenie. Czyli te, które są w danym momencie albo w danej sytuacji życiowej dla nas istotne.

Bliskość szkół i uczelni

Bliskość placówek edukacyjnych jest szczególnie ważna dla rodzin z dziećmi. Znacznie prościej jest odprowadzić dziecko do przedszkola albo szkoły po drodze do pracy, niż wozić samochodem na drugi koniec dzielnicy. Przejście kilku minut piechotą nawet w deszczowy dzień nie stanowi kłopotu, a stanie w korkach, kiedy spieszymy się do pracy, na pewno będzie irytujące.

Parki i skwery

Cechą wyróżniającą dobrą lokalizację jest też bliskość terenów zielonych. Szczególnie jeśli nabywcy nie mają domku letniskowego, działki, a do rodziny na wsi jest daleko. Po pracy miło jest przejść się po parku, odpocząć na ławce albo zabrać dziecko na plac zabaw znajdujący się pośród drzew. Pożądany jest też widok na zieleń, zamiast na okna sąsiada albo parking.

Dostępność parków i skwerów to również istotny, jeżeli nie konieczny, czynnik dla posiadaczy czworonogów.

Miejsca rozrywki

– Nie ma uniwersalnego określenia, co jest dobrą lokalizacją, a co złą. Każdy podchodzi do tego bardzo indywidualnie – tłumaczy Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości Grupy Morizon-Gratka. – Często patrzymy na lokalizację pod kątem bliskości danego lokum względem centrum miasta, komunikacji albo miejsc rozrywki. To jest istotne dla osób młodych, które na przykład szukają pierwszego mieszkania.

Młodzi, którzy nie planują w najbliższym czasie założyć rodziny, zupełnie inaczej rozpatrują kwestie dobrej lokalizacji. Pracują, dobrze zarabiają więc zwykle stać ich na spędzanie czasu poza domem, dlatego rozglądają się za mieszkaniem, z którego blisko jest do fitness klubu, restauracji, popularnych pubów, kin i innych miejsc rozrywki. Rozwój pracy zdalnej spowodował też, że dobry dojazd np. do biura nie zawsze jest priorytetem.

Sentyment

Wiele osób szuka mieszkania niedaleko okolicy, gdzie się wychowali, co po części wynika to z niechęci do zmian. Wybór nieruchomości w nieznanym nam miejscu – np. dzielnicy – to również spore ryzyko, czy dana lokalizacja spełni nasze podstawowe oczekiwania.

– Zupełnie inaczej na lokalizację patrzą osoby, które w danym rejonie się wychowały – potwierdza Łukasz Lebensztejn, dyrektor sprzedaży w biurze nieruchomości Maxon. – Dla nich ta lokalizacja jest najlepsza. Tacy klienci związani z daną lokalizacją są najlepszymi nabywcami danej nieruchomości.

Cena

Cechą dobrej lokalizacji jest też jej dostępność pod względem finansowym.

– Aspiracje i finanse bardzo często determinują to, gdzie finalnie zakupują mieszkanie nasi klienci – tłumaczy Agnieszka Grotkowska. – Odkąd pamiętam istnieje takie powiedzenie, że wszyscy poszukujący mieszkań w Warszawie chcą mieszkać na Mokotowie, a ostatecznie kupują na Białołęce. Z całym szacunkiem dla Białołęki, która naprawdę robi się coraz bardziej atrakcyjna.

Chociaż średnie ceny ofertowe mieszkań różnią się w poszczególnych lokalizacjach, to trzeba pamiętać, że nawet we względnie drogiej dzielnicy możemy często trafić na okazje albo zdecydować się na mniejsze lub mniej atrakcyjnie urządzone M.

Jak wybrać odpowiednią lokalizację?

Najtrudniej mają poszukujący, którzy nie znają zupełnie miasta. Trudno jest im określić, czy w danej lokalizacji żyje się faktycznie dobrze. Jak wiadomo, każdy ma inne odczucia i doświadczenia, zatem kierowanie się opinią innych ludzi nie zawsze oddaje stan faktyczny.

– Aktualnie jest dostępnych wiele internetowych źródeł, które podpowiedzą nam, jaka lokalizacja jest dla nas odpowiednia – twierdzi Łukasz Lebensztejn. – Są to mapy typu Geoportal, gdzie znajdują się miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, mapy natężenia ruchu, głośności albo smogowe. Dzisiaj wybierając lokalizację, mamy naprawdę bardzo szerokie spektrum różnych podpowiedzi i dostępnych narzędzi, które pomogą nam oszacować, czy dane miejsce będzie dla nas odpowiednie.

Poza dostępem do wyżej wymienionych narzędzi warto oczywiście zapytać o interesującą nas lokalizację pośrednika, który specjalizuje się w sprzedaży nieruchomości w danym rejonie miasta.

Rozwój miasta a postrzeganie dobrej lokalizacji

Nabywcy, decydując się na zakup mieszkania w danej lokalizacji, zwykle oceniają jej atrakcyjność na podstawie czynników dostępnych tu i teraz. Nie każdy zastanawia się, jak będzie dane miejsce wyglądało za kilka lat – jak zmieni się okolica.

– Jak patrzymy na budowę, rozbudowę czy ogólnie na rozwój miast, to niewątpliwie czynniki komunikacyjne mają wpływ na to, jak zaczynamy postrzegać daną lokalizację – tłumaczy Agnieszka Grotkowska. – Często, ta, która wcześniej była nieatrakcyjna, w momencie, kiedy powstała kolejna linia metra albo przystanki tramwajowe lub poprawiła się infrastruktura drogowa, zaczęła zyskiwać na atrakcyjności.

Dzisiejsze miasta bardzo szybko przechodzą metamorfozę. Dzielnice peryferyjne się rozbudowują. Powstają tam nowe placówki edukacyjne, galerie handlowe, zmienia się infrastruktura drogowa i rozwija komunikacja. Dlatego warto zainteresować się planami zagospodarowania przestrzennego i sprawdzić, jak dane miejsce będzie się prezentować w niedalekiej przyszłości.

– Moim zdaniem dobrym przykładem w Warszawie jest rozbudowa metra, które to istotnie zmieniło specyfikę warszawskiego rynku mieszkaniowego – twierdzi Marcin Drogomirecki. – Widać to po tym, czego szukają w naszych serwisach ogłoszeniowych kupujący. Są to przede wszystkim mieszkania blisko metra. I to nie musi być właśnie centrum, tylko na przykład Ursynów.

Atrakcyjne lokalizacje w Warszawie

Zapytaliśmy naszych ekspertów, jakie ich zdaniem są najatrakcyjniejsze lokalizacje dla młodej rodziny z dwójką dzieci i dużymi aspiracjami.

Wilanów

– Myślę, że takim fajnym miejscem dla rodzin i modnych jest na pewno Wilanów, a w szczególności Miasteczko Wilanów – wyjaśnia Łukasz Lebensztejn. – Aktualnie wyróżnia je zwarta infrastruktura, miejscowy plan oraz to, że wszystkie te budynki są jednolite i nie przekraczają czterech pięter wysokości. Natomiast umówmy się, że mieszkańcy Miasteczka Wilanów to raczej ludzie w większości dysponujący dwoma samochodami w rodzinie, których też stać na ten zakup. Patrząc z perspektywy czasu sprzedawane kiedyś lokale po 8 tys. zł, teraz są w ofercie za 15 tys. zł. To jest średnia cena transakcyjna.

Wilanów ma powierzchnię prawie 37 km kw. i jest czwartą największą dzielnicą w Warszawie, która przyciąga spokojnym i nowoczesnym charakterem. Jest tu wiele placów zabaw i udogodnień dla dzieci, trwa też budowa linii tramwajowej łączącej stację metra Pole Mokotowskie z Miasteczkiem Wilanów. Budowa zgodnie z planem ma się zakończyć w 2023 r.

Wola

Wolę nazywa się dziś warszawskim Manhattanem. W przeciwieństwie jednak do typowo biurowego “Mordoru” dzielnica ta jest również świetnym miejscem do życia oraz częścią stolicy z niezwykle bogatą i barwną historią.

– Od paru lat Wola bardzo mocno się zabudowuje – mówi Agnieszka Grotkowska. – Powstają tu ciekawe nowoczesne osiedla. Często są to wysokiej klasy budynki, na co też zwracają uwagę nabywcy.

Targówek, Osiedle Wilno

Jakość osiedla i renoma dewelopera sprawia, że coraz popularniejsze staje się Osiedle Wilno na Targówku.

– Targówek dla wielu osób nie jest oczywistą lokalizacją – wyjaśnia Agnieszka Grotkowska. – Myślę, że jest takim prawostronnym Wilanowem, ale troszeczkę luźniejszym. Osiedle Wilno się rozbudowuje, powstała tu dedykowana stacja kolejowa, sprawnie działa też sieć autobusowa. Dobry też jest dostęp do metra. To jest jedna z tych lokalizacji, która była wcześniej szczerym polem, a dzisiaj zaczyna być naprawdę atrakcyjnym miejscem do mieszkania. Co więcej, jest przystępne cenowo.

Osiedle Wilno położone jest w południowo-wschodniej części Targówka. Jego budowa rozpoczęła się w 2010 r.

Praga-Południe

– Uważam za atrakcyjną, być może też z racji mieszkania tam i sentymentu, prawobrzeżną Pragę Południe – argumentuje Marcin Drogomirecki. – Jest tam mnóstwo zieleni, spokój i zupełnie inna atmosfera niż ta, która panuje w Śródmieściu i w dzielnicach centralnych. Z Pragi Południe, Kamionka, Grochowa albo Gocławia naprawdę szybko da się dojechać do Śródmieścia. W dalekich planach jest też budowa kolejnej linii metra. Do tego jest tam pełna infrastruktura: od galerii handlowych, przez szpitale po szkoły i przedszkola. I co ważne, dla rodziny z dwójką dzieci, ceny są dość przystępne.

Praga Południe od kilku lat cieszy się wzrastającą popularnością. Do takiej sytuacji niewątpliwie przyczynił się plan rewitalizacji. Dzielnica charakteryzuje się dużą ilością zieleni. Jest tam jeden z najpiękniejszych parków warszawskich – Park Skaryszewski – oraz leżący na obrzeżu rezerwat krajobrazowo-historyczny Olszynka Grochowska, a także liczne ogródki działkowe.

Praga Południe ma bardzo zróżnicowaną zabudowę – znajdziemy tu bloki z wielkiej płyty, nowe inwestycje deweloperskie zaprojektowane z dbałością o każdy detal oraz budynki mieszkalne o niskiej zabudowie, w tym przedwojenne kamienice i luksusowe wille.

Dzielnice przyszłości – gdzie warto zainwestować

Inaczej na zakup nieruchomości patrzą inwestorzy, dla których najistotniejsza jest perspektywa wzrostu atrakcyjności i popularności danej lokalizacji w perspektywie kilku następnych lat.

– Przy inwestowaniu w nieruchomości zalecałabym przyglądanie się planom inwestycyjnym miast i gmin. To one głównie determinują, co się pojawi w danej lokalizacji – czy powstaną jakieś ciekawe miejsca, czy będą pozwolenia na takie inwestycje – podpowiada Agnieszka Grotkowska. – Na pewno tutaj centra miast i dobrze skomunikowane rejony są kluczowe. Inwestycyjnie zawsze będą to lepsze miejsca niż obrzeża, które dzisiaj nie są jeszcze atrakcyjne w tym segmencie, chociaż pewnie będą za jakiś czas interesujące, głównie w celach mieszkaniowych.

Dzielnice peryferyjne Warszawy mogą być dobre dla inwestorów planujących wynajem długoterminowy. Niska cena zakupu, do tego mniejsze koszty utrzymania nieruchomości to zalety takich lokalizacji.

– Na ten moment mamy taki rynek, że według mnie raczej taniej nie będzie. Więc trzeba to zaakceptować – prognozuje Łukasz Lebensztejn. – Uważam, że rzeczywiście Praga Południe to miejsce, które dzisiaj jest jeszcze w zakupie stosunkowo niedrogie, a które komunikacyjnie rozwija się coraz bardziej. W którymś momencie, według mnie, stanie się też bardziej atrakcyjne ze względu właśnie na taką pięcioletnią inwestycję z dobrą stopą zwrotu. Ciężko będzie to uzyskać w takich lokalizacjach jak na Krochmalnej w Browarach Warszawskich czy na Rydygiera i Hibnera. Są to bardzo popularne i fajne miejsca, jednak ceny są już dość wysokie i nie każdego na to stać.

Trudno jednoznacznie przewidzieć, które dzielnice Warszawy staną się popularne i atrakcyjne inwestycyjnie. Niemniej jednak trzeba pamiętać, że władze coraz częściej mówią o wyprowadzeniu z centrum ruchu kołowego osobowego, parkingi stają się bardzo drogie, nie wspominając już o rosnących kosztach utrzymania samochodu. Można założyć, że zainteresowaniem będą cieszyły się lokalizacje z dobrze rozwiniętą komunikacją publiczną.

Sytuacja na rynku wtórnym – co z kamienicami?

Powszechnie realizowane plany rewitalizacyjne zakładają również renowacje starych kamienic. Częściowo zostają one przejęte przez spółki celowe lub deweloperów, którzy tworzą w nich luksusowe apartamenty. Lokale w kamienicach to okazja dla tych, co pragną mieszkać w uznanych za topowe lokalizacjach, czyli na Mokotowie, Ochocie czy w Śródmieściu.

– Mieszkania w kamienicach są bardzo pożądane przez inwestorów i też chętnie kupowane – mówi Agnieszka Grotkowska. – Nabywane są nie tylko duże odnowione mieszkania, ale i te do remontu. Inwestorzy podnoszą je do standardu premium i odsprzedają z zyskiem. Mieszkania w kamienicach w wielu przypadkach to rzeczywiście gratka dla koneserów i dla osób, które inwestycyjnie chcą dobrze ulokować pieniądze i czerpać z tego zyski.

Perspektywy na rynku nieruchomości

Utrudnienie w dostępie do finansowania wynikające z wysokich stóp procentowych oraz wzrost inflacji ograniczającej zdolność kredytową w znaczny sposób wpływają na rynek nieruchomości. Jak będzie zmieniał rynek? W którą stronę podąży? Czy jesteśmy obecnie na cenowym szczycie?

– Powiedziałbym, że mamy teraz okres stabilizacji. Zarówno jeśli chodzi o podaż, popyt, jak i ceny. Spodziewam się, że z biegiem miesięcy ta sytuacja się zmieni, że ludzie oswoją się z sytuacją – prognozuje Marcin Drogomirecki. – Uważam, że za kilka miesięcy, a może kwartałów, sytuacja będzie się poprawiać, a ceny raczej nie będą szły w dół, jak wielu do niedawna się spodziewało, ale raczej w górę.

Patrząc na ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie, w lutym 2023 r. za metr kw. trzeba było zapłacić średnio 13 tys. 847 zł. Jest to o 4,47 proc. więcej niż w analogicznym okresie w 2022 r. W porównaniu do poprzedniego kwartału też odnotowaliśmy wzrost, choć jedynie o 1,83 proc. W odniesieniu do stycznia nastąpiła kosmetyczna zmian i ceny podskoczyły tylko o 0,44 proc. Zatem można spodziewać się, że utrzyma się tendencja wzrostowa.

– Według mnie rzeczywiście jesteśmy już w punkcie przełomowym, czyli ten rynek powoli ożywa. Ludzie przyzwyczaili się do drogich kredytów, wysokich rat i do naprawdę wysokich cen. Teraz próbują się odnaleźć w tej rzeczywistości – przewiduje Łukasz Lebensztejn. – Widzimy, że mieszkania w starszych budynkach, w gorszych lokalizacjach i w wielkiej płycie w tym momencie nie są tak popularne. Po prostu kupowali to ludzie głównie z kredytów, których na to teraz nie stać. Za to w mojej ocenie bardzo dobrze funkcjonuje, jak zresztą w każdym takim trudny czasie, rynek premium. Tak samo dobrze radzi sobie rynek najmu.

Z analizy danych dotyczących ofert wynajmu domów i mieszkań z serwisów Morizon.pl i Gratka.pl wynika, że na rynku jest ponad 13 proc. mniej ogłoszeń wynajmu, porównując grudzień 2021 r. do grudnia 2022 r. Do tej sytuacji na pewno przyczyniła się wojna w Ukrainie i mniejsza dostępność kredytów. Niedostatecznie wysoka liczba ogłoszeń oraz wysoki popyt to idealne warunki do podwyższenia stawek za wynajem – szczególnie w dużych ośrodkach miejskich.

– Rynek premium jest bardziej odporny na te wszystkie zawirowania, z którymi mieliśmy do czynienia w ostatnim dosyć długim czasie. To, co jest bolączką dla segmentu popularnego, czyli rosnące ceny i inflacja, jest powodem, dla którego właśnie te droższe mieszkania znajdują nabywców. Są one bardzo dobrą i bezpieczną przechowalnią kapitału. Takich klientów premium na rynku jest dosyć dużo – tłumaczy Agnieszka Grotkowska. – Obserwuję też wyjście na rynek z powrotem tzw. flipperów. Oni coraz odważniej pojawiają się na tym rynku.

fot. iStock / dzika_mrowka