8514 
Inwestycje mogą przyjąć różne formy. W każdym przypadku kluczowe okaże się jednak, jakie zyski pozwolą osiągnąć. Miarodajnym wskaźnikiem będzie stopa zwrotu. Warto sprawdzić, czym jest i jak ją obliczyć.
Z tego artykułu dowiesz się:
- co to jest zwrot z inwestycji,
- jakie są rodzaje stopy zwrotu,
- jak obliczyć stopę zwrotu z inwestycji,
- jak obliczyć ROI, realną i oczekiwaną stopę zwrotu.
Co to jest zwrot z inwestycji?
Każda inwestycja ma na celu przyniesienie zysków. Zwrot z inwestycji, określany często z języka angielskiego jako ROI (ang. return on investment), pozwala wyrazić w ujęciu procentowym stosunek zysków do poniesionych kosztów. Oczywiście zasada jest prosta – im wyższy zwrot z inwestycji, tym lepiej. Jego obliczanie może wiązać się jednak z pewnymi trudnościami – pod uwagę trzeba wziąć zróżnicowane kryteria, a szczególnym wyzwaniem jest prognozowanie stopy zwrotu hipotetycznej inwestycji. To szczególnie ważna kalkulacja, która pozwala na ocenę opłacalności konkretnej inicjatywy jeszcze przed zaangażowaniem w nią środków.
Sprawdź >>> Oferty mieszkań deweloperskich z całej Polski
Jak obliczyć stopę zwrotu?
Obliczanie stopy zwrotu z inwestycji może przybrać różne formy. Przed przystąpieniem do tego zadania warto wziąć pod uwagę przede wszystkim charakter inwestycji, w tym czas, jaki upłynie pomiędzy zainwestowaniem środków a zakończeniem inwestycji. Poza tym – zwłaszcza w przypadku długofalowych działań – pod uwagę należy wziąć dodatkowe czynniki, w tym wpływ inflacji. Istnieje kilka rodzajów stopy zwrotu z inwestycji:
- nominalna stopa zwrotu: nie bierze się pod uwagę zmiany wartości pieniądze w czasie,
- realna stopa zwrotu: wynik koryguje się o wskaźnik inflacji,
- rzeczywista stopa zwrotu: uwzględnia się dochód netto (po potrąceniu podatków i innych opłat) oraz prognozowaną inflację.
Jak obliczyć stopę zwrotu z nieruchomości? Wszystko zależy od konkretnej sytuacji. Zupełnie inne założenia trzeba przyjąć w przypadku zakupu mieszkania na wynajem, kiedy zwrot inwestycji rozciąga się na wiele lat, a inne kryteria będą interesować inwestorów zarabiających na flipie nieruchomości. W tym pierwszym scenariuszu ważną rolę może odgrywać średnioroczna stopa zwrotu. Pod uwagę trzeba brać również inflację, która będzie wpływać na rentowność inwestycji w czasie. W drugim do obliczenia stopy zwrotu wystarczy zazwyczaj kwota sprzedaży i poniesionych kosztów (w tym podatków).
Prosta stopa zwrotu
Najprostszym sposobem na określenie zwrotu w ujęciu procentowym jest skorzystanie z prostej stopy zwrotu. Wzór prezentuje się następująco:
Stopa zwrotu = zysk/koszt inwestycji × 100 proc.
Przykładowo: jeżeli inwestor kupił mieszkanie za 200 tys. zł, następnie wyremontował je, inwestując kolejne 100 tys. zł (łączny koszt inwestycji to 300 tys. zł), a potem sprzedał za 400 tys. zł, stopa zwrotu wyniesie 33,3 proc.
Jak obliczyć ROI z inwestycji?
Prosta stopa zwrotu umożliwia obliczenie wskaźnika ROI. Często stosuje się go, aby oszacować opłacalność okazji inwestycyjnej. Oczywiście przywołany wyżej przykład jest stosunkowo prosty i opiera się na dwóch transakcjach, które nie są znacząco oddalone w czasie. Nie uwzględnia również – bardzo istotnej – kwestii podatków. Jak obliczyć stopę zwrotu z wynajmu? ROI powinno przedstawić ją w ujęciu rocznym.
Zacznijmy od obliczenia kosztów inwestycji. Inwestor zakupił mieszkanie za 200 tys. zł, a 100 tys. zł poświęcił na jego remont. Wynajmuje je za kwotę 2400 zł miesięcznie, ponosi jednocześnie miesięczne koszty w wysokości 200 zł.
Wobec tego zysk w ujęciu miesięcznym to 1996 zł (2400 zł – 204 zł ryczałtu od najmu prywatnego na stawce 8,5 proc. i 200 zł kosztów). Daje to 23 tys. 952 zł zysku netto w skali rocznej.
Stopa zwrotu (ROI) wynosi w takim przypadku 7,98 proc.
Jak obliczyć realną stopę zwrotu?
Oczywiście wartość pieniądza ulega zmianie na przestrzeni czasu. W szczególny sposób zauważamy to w okresie wysokiej inflacji. Przekłada się to na rentowność inwestycji, ale również ten czynnik można uwzględnić w obliczeniach. Pozwala na to realna stopa zwrotu. Wzór należy skorygować o wskaźnik inflacji.
Jak to zrobić? Weźmy pod uwagę poprzedni przykład dotyczący zysku z wynajmu. Załóżmy, że inflacja w ujęciu rocznym wyniosła 10 proc. Realny zysk uwzględniający inflację wyniesie więc 21 tys. 556,80 zł, a realna stopa zwrotu uplasuje się na poziomie 7,19 proc.
Jak obliczyć oczekiwaną stopę zwrotu?
O ile obliczanie stopy zwrotu z inwestycji, które zostały już zrealizowane i posiadamy komplet danych, jest proste, zdecydowanie trudniej oszacować zwrot inwestycji. Jest to bardzo ważne, ponieważ umożliwia ocenę ryzyka i wstępne określenie potencjalnych zysków.
Oczekiwana stopa zwrotu pozwala na oszacowanie, ile wyniesie stopa zwrotu w przypadku konkretnej inwestycji. Aby ją obliczyć, trzeba jednak dysponować pewnymi założeniami – z jednej strony bierze się pod uwagę określone wartości stopy zwrotu, z drugiej prawdopodobieństwo ich wystąpienia. Załóżmy, że istnieje 50 proc. szans na stopę zwrotu w wysokości 10 proc., 25 proc. szans na stopę zwrotu w wysokości 7,5 proc. oraz 25 proc. na zwrot z inwestycji na poziomie 5 proc. Oczekiwana stopa zwrotu to wobec tego 8,13 proc.
Jaki jest dobry zwrot z inwestycji?
Zwrot z inwestycji zależy od wielu czynników, w tym przede wszystkim przedmiotu inwestycji i jej okresu. Pod uwagę należy wziąć również ryzyko, z jakim się wiąże oraz cel, jaki chce osiągnąć konkretny inwestor. Z tego powodu jednoznaczne udzielenie odpowiedzi na pytanie, jaka stopa zwrotu z inwestycji będzie uznana za dobrą, nie jest możliwe. Standardowe produkty oszczędnościowe banków pozwalają zwykle zarobić 5-10 proc. w skali roku. Oczywiście inwestycja w niektóre aktywa może przynosić zdecydowanie wyższe zyski, jednak zwykle przekłada się to na większe ryzyko.
Oceniając stopę zwrotu z inwestycji w nieruchomości, należy wziąć pod uwagę, że sama nieruchomość – poza generowaniem zysków np. z wynajmu – pozwala również na bezpieczne lokowanie kapitału w dłuższym okresie. W związku z tym może stać się atrakcyjnym sposobem na odnoszenie korzyści w dłuższym okresie. Z drugiej strony rynek oferuje również wiele modeli inwestycji charakteryzujących się wysokimi stopami zwrotu, takimi jak flip nieruchomości.
384
No Comments