Gdzie zamieszkać w Warszawie – w centrum czy na obrzeżach?

Jeszcze do niedawna mogło się wydawać, że mieszkanie w centrum Warszawy to marzenie większości przeprowadzających się tu ludzi. Czy rzeczywiście tak jest? Co zmieniły ostatnie lata, w tym doświadczenie pandemii?

Od 2002 r. – zgodnie z tzw. ustawą warszawską – stolica składa się z 18 dzielnic. Ludność Warszawy wynosi obecnie ok. 1,86 mln ludzi  (dane z GUS z 2021 r.). Największe wzrosty liczby mieszkańców odnotowano w dzielnicach: Białołęka, Wilanów i Bemowo, a największe spadki w Śródmieściu, na Pradze-Północ i na Ochocie.

Czy to oznacza, że coraz chętniej wybieramy na miejsce do życia obrzeża Warszawy? O tym rozmawiamy z ekspertami: Marcin Jańczuk, dyrektor do spraw marketingu i PR Metrohouse Franchise S.A.; Tomasz Reich, redaktor naczelny i założyciel portalu Nowa Warszawa.pl oraz Filip Wierzchowski, właściciel biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami Everbest Nieruchomości.

Jak poszukujący wybierają miejsce do życia w Warszawie?

Wybór lokalizacji nieruchomości na własne potrzeby mieszkaniowe jest bardzo indywidualny. Zatłoczone i głośne Śródmieście dla wielu ludzi jest przytłaczające i zdecydowanie wolą oni dzielnice oddalone od centrum, ciche i spokojne. Inni preferują bliskość restauracji, pubów i miejskich atrakcji, bo kochają miejski styl życia.

– Warszawa bardzo się rozrasta w porównaniu do innych stolic europejskich. W wielu miejscach komunikacja jeszcze nie jest dostatecznie rozwinięta i na przykład przejechanie z Wawra na Białołękę zajmuje zbyt dużo czasu w porównaniu do dystansu – oznajmia Marcin Jańczuk. – Ponieważ w Warszawie mamy dwie linie metra, to one głównie wyznaczają popularność danej okolicy.

Komunikacja jest bardzo ważnym czynnikiem przy wyborze miejsca do życia. Trzeba dojechać do pracy, szkoły czy na spotkanie ze znajomymi, a codzienne stanie w korkach dla każdego będzie co najmniej irytujące. Plany rozbudowy metra albo linii tramwajowych sprawiają, że dzielnice wcześniej uznane za peryferyjne i mało atrakcyjne, zaczynają się dynamicznie rozwijać. Najlepszym przykładem są Targówek i Bielany.

– Często klienci wybierają lokalizacje tam, gdzie jest ich centrum wszechświata – stwierdza Filip Wierzchowski. – To znaczy, analizują, gdzie mają pracę, gdzie jest dobra szkoła dla dzieci albo gdzie mieszka babcia. W wielu przypadkach styczność tych kilku punktów decyduje o tym, że to jest właśnie ta dzielnica, w której chcą zamieszkać.

Sentyment do danej dzielnicy to dość powszechne zjawisko. Znajomość okolicy sprawia, że czujemy się tam bezpiecznie. A to kryterium jest także bardzo istotne.

– Chyba jest taka reguła, że jeżeli mieszkamy w danej lokalizacji i jest tam nam bardzo dobrze albo jeżeli wcześniej wynajmowaliśmy gdzieś mieszkanie, to następny zakup będzie dotyczył właśnie tej dzielnicy – mówi Tomasz Reich. – Znam takie osoby, które wynajmowały mieszkanie w danym bloku i swoje pierwsze mieszkanie kupiły w bloku naprzeciwko.

Jeśli nie w śródmieściu, to gdzie warto zamieszkać?

Mieszkanie w centrum miasta ma swoje zalety, ale i wady. Atutami są rozwinięty transport publiczny oraz bliskość kluczowych dla danego miasta atrakcji, w tym szerokiego dostępu do obiektów kultury i gastronomii. Za wady można uznać korki, dający się odczuć gwar miasta i złą jakość powietrza. Poza tym ceny nieruchomości w centrach miast zazwyczaj nie należą do najtańszych. Zapytaliśmy ekspertów, które dzielnice leżące na obrzeżach Warszawy mają największy potencjał z perspektywy potrzeb mieszkaniowych. Gdzie warto szukać mieszkania, chcąc mieć pod ręką w obrębie 15 minut wszystkie niezbędne funkcje miasta?

Białołęka

– Moim zdaniem dobrym miejscem do życia jest Białołęka. Przy czym ja tę dzielnicę dzielę na dwie części: Tarchomin i tzw. zieloną Białołękę – wyjaśnia Marcin Jańczuk. – Na Tarchomin możemy dojechać tramwajem, a metro mamy w zasięgu kilkunastu minut. Zielona Białołęka też zyskuje poprzez to, że na Bródno dotarło metro. Poza tym jest to jedna z nielicznych dzielnic Warszawy, w której możemy kupić segment w cenie trzypokojowego mieszkania w innych dzielnicach.

Białołęka jest jedną z największych dzielnic Warszawy – jej powierzchnia wynosi 73,04 km kw. W tym rejonie mieszkań szukają często młode rodziny z dziećmi, które tutaj mogą pozwolić sobie na znacznie większy lokal niż w innych częściach miasta. Władze Warszawy nieustająco starają się poprawić infrastrukturę na Białołęce – powstają nowe szkoły, przedszkola i rozwija się komunikacja miejska.

Ursus

Ursus to jedna z najmniejszych dzielnic lewobrzeżnej Warszawy – jej powierzchnia wynosi 9,36 km kw. Dzieli się na pięć obszarów administracyjnych: Skorosze, Czechowice, Szamoty, Niedźwiadek i Gołąbki. Zaletą dzielnicy jest dostęp do wielu zielonych miejsc, skwerów i terenów rekreacyjnych, m.in. Parku Czechowickiego i Ekoparku Ursus.

– Według mnie dobrą dzielnicą do zamieszkania jest Ursus, szczególnie jego starsze części jak Niedźwiadek albo Stary Ursus – twierdzi Filip Wierzchowski. – Tutaj znowu kluczem będzie dostępność transportowa. O ile dojazd do centrum autobusem albo samochodem to dramat, bo zajmuje pewnie ponad godzinę, to już dojazd SKM trwa ok. 25 min. Infrastruktura jest rozwinięta na tyle dobrze, że możemy tu rzeczywiście mówić o idei miasta 15-minutowego – są tam parki, basen, szkoły i centrum handlowe.

Bolączkę mieszkańców Ursusa ma rozwiązać dalsza rozbudowa metra. W planach miasta do 2050 r. przewidziano, że na terenie dzielnicy będzie aż 6 stacji. Na ten moment wiadomo, że ZTM przygotowuje rozkład autobusów wahadłowych, które będą dowozić mieszkańców Ursusa do stacji linii M2 – Karolin, której budowa właśnie się rozpoczyna i powinna się zakończyć w 2026 r.

Gocław

– Z różnych powodów niedoceniana jest prawobrzeżna część Warszawy, a tam ceny mieszkań są z reguły cały czas zdecydowanie niższe niż po lewej stronie Wisły – tłumaczy Tomasz Reich. – Myślę, że bardzo atrakcyjną częścią miasta jest Gocław. Szybki transport zapewnia tramwaj, planowana jest też kolejna linia metra.

Gocław jest częścią Pragi-Południe. Graniczy z Wisłą, Trasą Siekierkowską oraz obszarami administracyjnymi: Grochowem Południowym, Przyczółkiem Grochowskim oraz Saską Kępą. Wprawdzie na Gocławiu dominują blokowiska, to na niezagospodarowanych działkach powstają nowoczesne estetyczne osiedla. Na terenie dzielnicy bardzo dobrze jest rozwinięta baza placówek edukacyjnych i medycznych. Nie brakuje też terenów zielonych ze ścieżką pieszo-rowerową nad Wisłą włącznie.

Gdzie zainwestować – obrzeża czy centrum?

Wprawdzie dziś rynek najmu jest bardzo chłonny i tak naprawdę błyskawicznie schodzą mieszkania nawet w bardzo wysokich cenach, to warto zastanowić się, jaka lokalizacja będzie najbardziej opłacalna także w przyszłości. Czy obrzeża miasta są dobrym rejonem na inwestowanie? Czy może jednak mieszkanie kupować wyłącznie w centrum?

– Ja bym zaczął od tego, aby wpierw zastanowić się, komu chcemy wynajmować mieszkanie. Jeśli to będą studenci, szukajmy lokalizacji w pobliżu ośrodków akademickich. Kiedy preferujemy dobrze uposażonego pracownika biurowego, to szukajmy nieruchomości w okolicach zagłębi biurowych – tłumaczy Filip Wierzchowski. – Dziś pięknie się rozwija okolica Ronda Daszyńskiego. Tam jest ogromny przyrost powierzchni biurowej rok do roku, co sprawia, że ten teren będzie chyba w średnim terminie dobrym zakupem inwestycyjnym.

Praga-Północ

– Dla mnie nieoczywistą lokalizacją pod inwestycję jest Praga-Północ – twierdzi Tomasz Reich. – Pojawia się tam sporo nowych projektów, nie tylko mieszkaniowych, ale i pod wynajem. Zaletą Pragi-Północ jest bliskość Śródmieścia i dobra komunikacja. Wprawdzie widać już początki mody na tę dzielnicę, jednak jest jeszcze wiele pracy, aby odczarować jej złą sławę.

Nie każdy wie, że bardzo dużo nowych inwestycji powstaje wzdłuż ul. Jagiellońskiej, na terenie dawnego FSO, w części zwanej Śliwicami. Zaletami lokalizacji są bliskość do centrum, ok. 10-12 minut tramwajem, oraz widoki na Wisłę. Ważnym elementem, jaki pewnie przyczyni się do wzrostu zainteresowania Pragą, będzie oddanie do użytku kładki pieszo-rowerowej.

Miasteczka podwarszawskie

Zastanawiając się nad lokalizacjami na obrzeżach Warszawy, warto wziąć pod uwagę okoliczne miejscowości. Obecnie poprawiona infrastruktura drogowa z nowymi trasami ekspresowymi pozwala w kilkadziesiąt minut dojechać do centrum. Dobrym przykładem jest gmina Wiązowna, gdzie dojazd kiedyś zajmował ponad godzinę, dziś jest to ok. 35 minut.

Warto też pamiętać, że owe miejscowości doskonale wpisują się w trend miast 15-minutowych, ponieważ są niejako samowystarczalne. Co więcej, w wielu z nich są duże braki podażowe, zatem każde mieszkanie zazwyczaj błyskawicznie się sprzedaje bądź znajduje najemców.

– Ja podszedłbym do tematu jeszcze inaczej. Ponieważ grupa potencjalnych najemców jest bardzo różnorodna, ja bym się nie bał inwestowania zarówno w tych bardzo znanych miejscach, na przykład na Woli albo w okolicach centrum, jak i w dalszych dzielnicach – mówi Marcin Jańczuk. – Pamiętajmy o tym, że są osoby, przykładowo grupa Ukraińców, którzy chętnie wynajmują lokale na obrzeżach Warszawy, także w miejscowościach satelickich. Znam bardzo wiele takich inwestycji, gdzie ktoś kupił mieszkania w Piasecznie, Piastowie, Łomiankach albo Wołominie i one się wynajmują na bardzo wysokiej rentowności, praktycznie nie do osiągnięcia w centrum Warszawy.

Od 12 marca funkcjonują nowe połączenia SKM na linii Warszawa-Piaseczno, co jeszcze bardziej usprawnia komunikację i wzmacnia atrakcyjność Piaseczna.

Najmniej przyjazne miejsca do życia w Warszawie

– Dla mnie ze względu na ograniczenie infrastrukturalne mało atrakcyjnym rejonem jest Zielona Białołęka – stwierdza Filip Wierzchowski. – Moim zdaniem największym problemem są tam zakorkowane drogi. I jak na razie nie ma dobrego rozwiązania tej kwestii.

Z drugiej strony kiepska komunikacja nie będzie przeszkodą dla osób pracujących zdalnie. Oni mogą docenić dobre ceny nieruchomości, spokojną okolicę i dużo zieleni wokoło.

– Ja bym nie mówił o tym, że są dzielnice, w których nie warto mieszkać. Myślę, że to zależy od indywidualnych potrzeb – tłumaczy Marcin Jańczuk. – Na przykład w czołówce najmniej lubianych dzielnic wśród naszych klientów zawsze są Wawer, Wesoła i Rembertów. A przecież są to spokojne i zielone okolice. Jednak docenia się ich walory, dopiero jak się je pozna.

Dla wielu osób wspomniane dzielnice są bardzo dalekimi peryferiami Warszawy, skąd trudno się wydostać. Z dużą pewnością, można powiedzieć, że ludzie kochający miejski gwar i często korzystające z atrakcji, jakie oferuje Warszawa, mogą nie czuć się tam dobrze. Jednak rodziny z dziećmi i seniorzy mogą docenić wolniejszy tryb życia, mniejszy ruch uliczny i wszechobecną zieleń.

– Ja natomiast nie przekreślałbym Białołęki. Pandemia spowodowała, że dużo ludzi zaczęło odczuwać potrzebę kupowania przede wszystkim mieszkań z dostępem do zieleni czy domów z ogródkiem. Więc to jest alternatywa dla drogich mieszkań w Śródmieściu – podkreśla Tomasz Reich. – Zresztą co to za przyjemność mieszkać w centrum w mieszkaniu z ogródkiem.