Co obejmuje stan deweloperski mieszkania lub domu?

W ofertach nowych nieruchomości spotkasz się z różnymi stanami ich wykończenia. Jednym z nich jest stan deweloperski. Co to znaczy, co obejmuje taki etap zakończenia prac i ile kosztuje wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim? Najważniejsze informacje na ten temat podajemy w poniższym artykule.

Czym jest stan deweloperski?

To określenie na stopień wykończenia mieszkania lub domu na rynku pierwotnym. Na tym etapie nieruchomość wymaga jeszcze przeprowadzenia pewnych prac, aby móc się do niej wprowadzić i w pełni korzystać z jej funkcjonalności.

Nie istnieją przepisy, które jednoznacznie określałyby, co dokładnie musi być wykończone w nieruchomości, aby jej stan został uznany za deweloperski. To sprawia, że każdy deweloper inaczej postrzega ten etap, także w obrębie własnych projektów. Aby dowiedzieć się, co otrzymasz w ramach stanu deweloperskiego danego mieszkania lub domu, musisz zapoznać się z postanowieniami w umowie z wykonawcą.

Ogólnie przyjmuje się, że jest to standard, który umożliwia natychmiastowe rozpoczęcie prac wykończeniowych po odbiorze nieruchomości od dewelopera.

Co obejmuje stan deweloperski mieszkania lub domu?

Stan deweloperski mieszkania i domu będą się od siebie różnić. Wynika to ze specyfiki tych nieruchomości. Cechą wspólną będzie jednak to, że po ich odbiorze nabywca od razu może rozpocząć wykańczanie wnętrza.

Stan deweloperski mieszkania

Zwykle stan deweloperski mieszkania z rynku pierwotnego uwzględnia:

• ściany z położonym tynkiem, przygotowane do malowania lub pokryte jedną warstwą białej farby (w łazienkach zwykle pomalowany jest jedynie sufit),
• posadzka z betonowej wylewki,
• okna i parapety (wewnętrzne i zewnętrzne),
• drzwi wejściowe,
• instalacje (wentylacyjną, wodno-kanalizacyjną z odpływami, centralnego ogrzewania z grzejnikami i elektryczną z gniazdkami i włącznikami lub bez nich),
• wykończony balkon lub taras (głównie chodzi o zamontowane balustrady, ewentualnie płytki),
• instalacje domofonowe i alarmowe.

Stan deweloperski domu

Co otrzymasz, gdy zdecydujesz się na zakup domu w stanie deweloperskim? Wykonawca zaoferuje Ci te same elementy wykończenia co w ramach mieszkania. Dodatkowo jednak uwzględnia on jeszcze:

• montaż podbitki dachowej i rynien,
• ocieplenie poddasza mieszkalnego i dachu,
• ocieplenie i wykończenie elewacji,
• wykonanie zabudowy z płyt gipsowo-kartonowych,
• wykonanie schodów (zewnętrznych i wewnętrznych) i balustrad.

Ponadto stan deweloperski nowego domu jednorodzinnego może obejmować ogrodzenie posiadłości, wykonanie drogi dojazdowej, przygotowanie miejsc parkingowych, zagospodarowanie terenu wokół nieruchomości i stworzenie ścieżki prowadzącej do wejścia.

Co uwzględnia stan deweloperski podwyższony?

Poza klasycznym stanem deweloperskim wykonawca może zaproponować Ci jego wyższą wersję. Oferuje ona nieco lepszy standard wykończenia mieszkania lub domu, ale wciąż wymaga od Ciebie pewnych prac.

Podwyższony stan deweloperski może obejmować m.in.:

• biały montaż (uwzględnia m.in. umywalkę, zlewozmywak, kompakt WC, wannę),
• ściany wygładzone do malowania lub pomalowane na biało,
• drzwi i rolety antywłamaniowe,
• ościeżnice i drzwi wewnętrzne w innym kolorze niż standardowy,
• wysokiej jakości okna o niższym współczynniku przenikania ciepła,
• płytki na balkonie lub tarasie (o ile nie były uwzględnione w tradycyjnym stanie deweloperskim).

Stan surowy zamknięty a standard deweloperski nieruchomości

Stan deweloperski i stan surowy zamknięty to dwa różne standardy wykończenia domów różniące się zakresem prac budowlanych. Wiesz już, co najczęściej otrzymasz w ramach pierwszego z nich. A co deweloper zaoferuje Ci jako surowy stan budynku? Będą to fundamenty, ściany nośne, stropy, dach, okna i drzwi zewnętrzne. Tak wykończona nieruchomość jest zabezpieczona przed czynnikami atmosferycznymi, np. deszczem i opadami śniegu.

Jak więc widzisz, stan surowy zamknięty nieruchomości od stanu deweloperskiego różni się tym, że:

• nie uwzględnia podłączeń instalacji (czasem pojawia się wodno-kanalizacyjna);
• obejmuje jedynie ograniczony stopień wykończenia budynku, ale nie otaczającego go obszaru (jak zdarza się przy stanie deweloperskim);
• nie ma wykończonej elewacji.

Stan deweloperski a stan „pod klucz”

Stan „pod klucz” to pełne wykończenie nieruchomości. To znaczy, że gdy zdecydujesz się na ofertę tak przygotowanego lokalu, jedyne, co Ci pozostanie, to odebrać klucze do domu lub mieszkania od dewelopera, ustawić meble i cieszyć się swoim nowym lokum.

W ramach wykończenia „pod klucz” otrzymujesz m.in.:

• urządzoną kuchni i/lub łazienkę,
• pomalowane ściany,
• ułożone podłogi,
• zamontowane drzwi wewnętrzne,
• zainstalowane sprzęty sanitarne.

To świetne rozwiązanie dla osób, które co nie chcą lub nie mają czasu, aby samodzielnie wykańczać wnętrze nieruchomości. Musisz jednak pamiętać, że wraz ze standardem domu lub mieszkania wykończonego „pod klucz” wiąże się wyższa (nawet kilkanaście procent w porównaniu do stanu deweloperskiego) cena zakupu.

Jak sprawdzić nieruchomość w stanie deweloperskim przy odbiorze?

Zanim odbierzesz od dewelopera klucze do swojego nowego lokalu, będziesz musiał dokonać odbioru technicznego. To procedura, w ramach której sprawdzasz stan przekazywanej nieruchomości. Na jej podstawie sporządza się protokół techniczny odbioru domu lub mieszkania. Zapisujesz w nim ewentualne usterki i niedociągnięcia, które później będą podstawą do reklamacji.

Aby dobrze sprawdzić nieruchomość przy odbiorze, odpowiednio się do niej przygotuj:

1. Zarezerwuj 2–3 godziny na weryfikację stanu wykończenia lokalu. Najlepiej jeśli będzie to około południa, kiedy jest najwięcej naturalnego światła. Pośpiech i sztuczne światło sprzyjają przeoczeniu niedociągnięć.
2. Zaopatrz się w narzędzia do kontroli: kątownik lub ekierka, poziomica, taśma miernicza (powinna mieć co najmniej 5 m długości) lub dalmierz laserowy, próbnik prądu. Weź ze sobą również kartkę grubego papieru, piłeczkę, latarkę i zapalniczkę.
3. Zabierz ze sobą prospekt informacyjny. To z nim skontrolujesz stan techniczny mieszkania, bo zawiera on m.in. dane o stopniu wykończenia Twojej nieruchomości.

Co powinieneś sprawdzić przy odbiorze technicznym domu lub mieszkania?

1. Metraż pomieszczeń: zweryfikuj ich długość, szerokość i wysokość. Do tego wykorzystasz dalmierz laserowy lub taśmę mierniczą. Zwróć uwagę, czy w dokumentach nie uwzględniono marginesu błędu (zwykle jest to 2–3%).
2. Poziom podłóg: poprawność wykonania posadzki zweryfikujesz przy użyciu piłeczki i/lub poziomicy.
3. Ściany: w ramach wykończenia ścian sprawdź ich pion. Wykorzystasz do tego poziomicę. Niedociągnięcia, odbarwienia lub nierówności skontrolujesz je za pomocą latarki. Wystarczy, że przyłożysz ją do ściany i przyjrzysz się jej powierzchni.
4. Kąty nieruchomości: za pomocą ekierki lub kątownika upewnij się, że kąty pomieszczeń są proste lub takie, na jakie wskazuje prospekt informacyjny Twojego lokalu.
5. Okna, drzwi, parapety: sprawdź, czy cicho i swobodnie się otwierają i zamykają. Szczelność okien i drzwi zweryfikujesz za pomocą kartki papieru. Wystarczy, że przytkniesz kartkę do framugi, zamkniesz okno lub drzwi i spróbujesz wyciągnąć kartkę. Jeśli uda Ci się ją wyciągnąć, to znaczy, że sprawdzany element lokalu jest nieszczelny.
6. Balkon i taras: zmierz ich powierzchnię za pomocą miarki, skontroluj poziom posadzki i skontroluj montaż płytek (jeśli takie są). Przy tym ostatnim punkcie wystarczy, że w popukasz w podłogę. Głuchy odgłos znaczy, że płytki zostały źle ułożone.
7. Instalacje:

• elektryczna – na początku sprawdź, czy liczba i układ gniazdek, włączników i punktów świetlnych zgadza się z planem lokalu. Następnie skontroluj prąd w gniazdkach. Do tego będziesz potrzebować próbnika napięcia. Punkty świetlne skontrolujesz, włączając wszystkie żarówki w pomieszczeniach.
• wentylacyjna – tu przyda Ci się zapalniczka. Przyłóż ją do otworu wentylacyjnego. Jeśli płomień pochyla się w jego stronę, wtedy instalacja działa poprawnie.
• wodno-kanalizacyjna – upewnij się, że rury są ułożone odpowiednio i zgadza się liczba i położenie punktów poboru.

Jeśli znajdziesz jakieś wady nieruchomości, spisz je w protokole. Deweloper ma 14 dni na dostarczenie Ci oświadczenia, w który uznaje wskazane wady lub odmawia ich uznania wraz z podaniem przyczyny takiej decyzji. Jeżeli uzna wady mieszkania lub domu, ma 30 dni, aby je usunąć. W sytuacji, gdy wady są na tyle poważne, że uniemożliwiają lub mocno utrudniają korzystanie z nieruchomości, nie musisz podpisywać protokołu odbioru. Deweloper musi wtedy zadeklarować, w jakim terminie dokona napraw.

Ile kosztuje wykończenie domu lub mieszkania w stanie deweloperskim?

Aby wyliczyć koszt wykończenia mieszkania lub domu w stanie deweloperskim, najpierw dokładnie dowiedz się, co w ramach prac budowlanych zapewni Ci deweloper. Dzięki temu będziesz wiedzieć, jakie prace musisz wykonać po odbiorze lokalu, i lepiej zaplanujesz je w czasie.

Całkowity koszt przygotowania nieruchomości do zamieszkania będzie różnić się w zależności od:

• tego, czy prace wykończeniowe wykonasz z pomocą bliskich, zatrudnisz ekipę budowlaną czy część prac zlecisz, a resztę zrealizujesz samodzielnie;
• metrażu nieruchomości (im większy, tym więcej materiałów potrzebujesz);
• jakości materiałów wykończeniowych (tańsze czy z wyższej półki);
• specyfiki lokalnego rynku.

Orientacyjnie podaje się, że cena wykończenia mieszkania lub domu w stanie deweloperskim wynosi 1000–3000 zł za m kw.

Ile trwa wykończenie nieruchomości w stanie deweloperskim?

Zastanawiasz się, ile czasu będziesz musiał przeznaczyć na wykończenie mieszkania lub domu w stanie deweloperskim? To zależy m.in. od tego:

• jak szybko musisz przygotować je do zamieszkania (jeśli wynajmujesz mieszkanie i musisz się z niego wyprowadzić, będziesz chciał jak najszybciej wykończyć nieruchomość);
• jakie masz możliwości finansowe (szybsze terminy z reguły będą wymagały większych środków pieniężnych: bliższe terminy ekip remontowych, brak czasu na szukanie okazji cenowych itp.);
• jaki jest metraż nieruchomości (im jest większa, tym czas wykończenia domu lub mieszkania będzie dłuższy);
• czy masz już wszystkie meble, czy jeszcze jakieś zamawiasz (czas oczekiwania na nowe zwykle waha się od dwóch do pięciu tygodni);
• czy kupujesz w salonach gotowe meble, czy zamawiasz je na wymiar;
• co dokładnie zapewnia deweloper w ramach stanu deweloperskiego nieruchomości (im więcej prac jest wykonanych w ramach oferty, tym mniej musisz wykonać samodzielnie, a tym samym – szybciej przygotujesz dom lub mieszkanie do wprowadzki);
• jaka jest dostępność wybranych przez Ciebie materiałów wykończeniowych (może okazać się, że producent wstrzymał dostawy i będziesz musiał czekać do ich wznowienia lub zrezygnować z danego produktu i zacząć prace od nowa);
• jaka jest jakość wykończenia nieruchomości pod stan deweloperski przez dewelopera (jeśli będą potrzebne poprawki, automatycznie wydłuży się Twój czas wykańczania mieszkania lub domu).

Przyjmuje się, że orientacyjny czas wykończenia nieruchomości o powierzchni 50 m kw. w stanie deweloperskim wynosi 10–12 tygodni, czyli około 2–3 miesiące. Nie zakłada on jednak przestojów w pracy i innych komplikacji. Czas jest kwestią indywidualną. Przygotuj się więc na to, że wykończenie mieszkania lub domu zajmie co najmniej miesiąc i może przedłużyć się do pół roku.

Wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim krok po kroku

Odbierasz mieszkanie lub dom w stanie deweloperskim. Masz przygotowane fundusze, przewidziałeś orientacyjny czas prac wykończeniowych i znalazłeś ekipę remontową. Od czego masz więc zacząć przygotowania nieruchomości do zamieszkania?

1. Zacznij od zaplanowania rozkładu wyposażenia w pomieszczeniach: zastanów się, jaki styl aranżacyjny najbardziej Ci się podoba. Rozplanuj wygląd poszczególnych pokoi.
2. Przygotuj podłogi: zrób wylewki i połóż warstwę izolacyjną.
3. Zrób ściany: jeśli standard wykończenia ścian tego wymaga – połóż gładzie. Następnie przychodzi pora na malowanie ścian lub położenie tapety.
4. Połóż podłogi: gdy skończysz prace związane z wykończeniem ścian, czas na położenie podłóg.
5. Zamontuj drzwi wewnętrzne: teraz możesz zamontować drzwi wewnątrz mieszkania (futryny wraz z samymi drzwiami).
6. Zamontuj armaturę łazienkową: na dalszym etapie prac wykończeniowych zamontuj armaturę łazienkową (prysznic i/lub wannę, WC, umywalkę). Możesz również przystąpić do prac typowo wykończeniowych, czyli układaniu kafelków na podłodze i płytek na ścianie.
7. Wykończ kuchnię: zamontuj meble kuchenne, a następnie umieść w kuchni zlew, kuchenkę, piekarnik i lodówkę.
8. Wyposażenie pozostałych pokoi: gdy dwa najpoważniejsze pomieszczenia (kuchnia i łazienka) masz za sobą, przychodzi czas na wykończenie reszty mieszkania (sypialnia, salon, przedpokój/hol, pokój dziecięcy, jadalnia). Zacznij od umieszczenia w nich podstawowych elementów, np. sofy, łóżek, stołu i krzeseł.
9. Dodatki: kiedy już mieszkanie lub dom nabiorą wyrazu, dodaj akcenty, które podkreślą, że lokal jest Twój. Będą to żyrandole, dywany, zasłony, zegary itp.
10. Balkon, loggia i taras: jako ostatnie miejsce, którym się zajmiesz, będzie balkon, loggia lub taras. Możesz wykończyć je odpowiednio do stylu panującego w mieszkaniu lub w zupełnie inny sposób. Jeśli masz ogródek, to czas na jego zaaranżowanie (np. posadzenie drzewek i krzewów).

Źródła:

1. 1. „Stan deweloperski – co oferuje, o czym warto pamiętać?”, https://www.archon.pl/stan-deweloperski-art-10303, data dostępu: 17.11. 2023 r.
   2. „Stan deweloperski – czyli w jakim standardzie odbierzemy mieszkanie albo dom?”, https://www.umowadeweloperska.pl/strefa-wiedzy/stan-deweloperski-jaki-standard/, data dostępu: 17.11.2023 r.
   3. „Stan deweloperski mieszkania. Co to oznacza, co obejmuje, na co zwrócić uwagę?”, https://muratordom.pl/prawo/porady-prawne/stan-deweloperski-mieszkania-co-oznacza-co-obejmuje-na-co-zwrocic-uwage-aa-4XPq-Brnw-rwAm.html, data dostępu: 17.11.2023 r.
   4. „Wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim krok po kroku – BRW podpowiada!”, https://www.brw.pl/blog/wykonczenie-mieszkania-w-stanie-deweloperskim-krok-po-kroku-brw-podpowiada/, data dostępu: 17.11.2023 r.